ku酷游转眼间，万科首个全自持租赁项目翡翠书院已经入市五年多，不过企业似乎一直没有放弃探索此类项目的更优发展模式。

　　据万科9月26日公告，为满足项目发展需要，万科全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

　　公告续指，截止到目前，北京万永拥有的北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)部分地块土地使用权存在对外抵押情形，除此之外，北京万永不存在其他对外担保、抵押事项。

　　就观点新媒体了解，位于北京市海淀区的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）项目，正是万科2016年底竞得的全自持租赁项目所处片区。

　　由于全自持租赁项目需要企业投入大量开发资金，但回收周期较长以及回报率低，使得万科全自持租赁项目的盈利问题一直被外界关注。

　　当初“租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万元，最高可达480万元”的新闻，更是闹得沸沸扬扬，核心问题都是企业资金如何变现。

　　观点新媒体查阅了解，与华泰资产合作的北京万永拥有位于北京市海淀区的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）项目，位于海淀区西北旺镇，中关村000931)科技园西北部，规划总用地面积466.2万平方米，拟规划总建面403.1万平方米。

　　由于该项目为全自持租赁住房，因而有分析认为，万科此次与华泰资产设立不动产债权投资计划，就是运用手上的大体量优质不动产为自己获得长期低成本大额融资。

　　事实上，作为全国首个全自持租赁项目，万科翡翠书院自面世那一刻起就备受关注，企业资金回笼与盈利等问题就被反复提及。

　　观点新媒体过往报道显示，2016年12月1日，北京市国土局官网公布了全国首批全自持租赁项目的地块出让结果，万科以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地（此后住总退出了该地块的合作），而大兴黄村地块则被中铁36.75亿元摘得。

　　这三宗地块企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。而且，三宗土地的持有年限与土地出让年限一致，都为70年。

　　109亿元的高额拿地款，让全世界都觉得“万科疯了”，加上该项目的建安成本、装修成本以及后续的财务成本和运营维护成本，翡翠书院累计投入资本更是接近170亿元。

　　在业内人士看来，自持宅地，特别是100%自持宅地，要实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高。

　　当时仍任职万科高级副总裁的谭华杰则谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。

　　可以看出，当时市场普遍认为，自持地块难以迅速回笼资金成本，盈利方面也没有出现较好的解决方式，但万科方面却回应“有风险，我们也会去努力争取”。

　　2016年12月4日，当时担任北京区域首席执行官兼北京万科总经理的刘肖介绍，万科为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。

　　北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。

　　这一方案，看起来解决了万科资金沉淀的问题——找来更多合作伙伴分担整个项目的资金。

　　但当时，市场对此有着疑惑，比如会有“合作伙伴”参与万科的众筹吗？众筹土地开发权是否能得到相关部门认同？仅仅依靠运营管理、部分租金收入及社区商业和服务收入，万科是否能解决盈利问题？

　　“众筹建房”成为市场热议的话题，但身处舆论中心的万科却宛如看客，消息宣布之后就没有了下文。

　　又过了数月后，2017年3月中旬，一则万科将与小米合作开发自持地块的消息传出。彼时有媒体披露，万科与小米的合作从2017年春节就开始洽谈，并于3月上旬正式确定合同意向，房源主要供小米公司高管和员工购买。

　　不过该消息持续发酵一个月之后，万科否认牵手小米，并对自持项目的运营模式发布了正式说明。万科表示，企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，项目公司不会进行房屋销售，更不会出现“以租代售”行为。

　　当年7月，万科再次被问及北京、佛山等全自持物业的开发模式，该公司董秘朱旭的回应是：“未来万科会通过基金等方式完善持有型物业经营，达到现金流平衡目的。”

　　她亦坦承，存量物业经营的毛利率水平、现金回流速度等不如快周转模式，但万科必须要逐步往这方向转型。

　　在北京万科仍然寻找全自持租赁项目如何才能降低对企业资金占用的方法时，万科2017年6月于佛山桂城以25.3亿元摘得的全自持宅地，又给出了一个新思路。

　　该年11月，佛山万科拉来中国建设银行601939)，为该全自持地块举办了一场“CCB建融家园·泊寓项目奠基仪式”，佛山万科将以长租公寓品牌“泊寓”来打造这个全自持项目，提供2400套租赁房源。

　　有业内人士认为，过去租房市场信用管理处于空白状态，中国建设银行长期建立的信用体系将能很好地弥补租房市场信用的缺失，给房东和租客带来信用约束；而银行成熟的金融业务，也可为租房业务带来一系列金融服务。

　　此外，中国建设银行长期积累而形成了庞大的线下网点，同样会对发展住房租赁带来极大的便利之处。

　　“这或许是佛山万科选择与建行合作的原因，并且合作范围将不会止步于这个项目。”

　　但这种模式并没有运用到北京万科的全自持项目上，因为直至数年后，2023年1月建设银行才再次瞄准万科长租公寓项目，旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立“建万住房租赁投资基金”，基金规模高达100亿元。

　　双方签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

　　在外界关注下，时间来到2018年5月，首个100%自持租赁项目万科翡翠书院正式启动租赁运营试水，这一次是天价租金让其备受诟病。

　　根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万元。最长可租赁10年，且开发商鼓励长租，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。

　　如此算来，租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万元，最高可达480万元。

　　对于翡翠书院项目的租金是否过高的问题，北京市住建委相关负责人曾表示，企业产品定位属于市场主体自主行为。万科翡翠书院针对周边高新技术企业高管和海外技术人才等客户群体开发建设的高品质、高租金产品能否获得需求方认可，有待市场检验。

　　但外界另一种观点认为，为了迅速回笼资金，万科翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。

　　夹杂着各种质疑与澄清的声音，当月有消息透露，万科翡翠书院的综合出租率已超过80%。万科相关人士还表示，此次试水虽然比较艰难，但从80%的出租率来看，愿意为了高品质生活而一次性支付十年租金的家庭型长租客户确实存在。

　　作为高端租赁项目，目前市面上看到的万科翡翠书院租金在2.2万元/月以上。

　　面对市场反响，外界的质疑或许已不太重要，此后也少见与万科翡翠书院价格或出租情况的消息，直至此次与华泰资产的牵手。

　　有分析认为，华泰资产股东除了华泰保险外，还有上海资义创投和深国投信托，因此在投融资产品设计及投资资金来源上具备优势，或可以为万科推出一系列产品，且低成本的保险资金符合长期稳定投资的属性。