2023年年初房地产市场出现一定修复态势，但二季度房地产市场明显降温，7-8月市场低迷态势未改，房地产市场调整压力不断加大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道。房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。7.24中央政治局会议为房地产定调，8月底多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，房地产政策底正式到来。本文通过梳理三季度中央及各地落地的楼市政策，进一步分析未来政策还有哪些优化空间和方向，供各界参考。
7月24日中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”
会议明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，从发展阶段来看，当前我国居民基本住房需求已得到满足，新房销售总量进入见顶回落阶段，部分区域和城市已出现供过于求现象，因此过去供不应求阶段出台的调控政策也需要适时调整优化。同时，本次会议通稿未提“房住不炒”，在房地产市场调整压力不断加大的背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。
7月底以来，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态，释放积极信号。8月底，需求端相关举措实质性落地，随后一线城市全面执行首套房“认房不认贷”，房地产行业真正迎来政策底。
1、居民端：首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地
政治局会议明确政策方向后，7月27日据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确提出需求端政策的三大优化方向：“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。8月初，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长潘功胜提出“要精准实施差别化住房信贷政策”。央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议亦明确“调整优化房地产信贷政策”。
“认房不认贷”&降税费：8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，推动首套房“认房不认贷”政策落地，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部发布公告，延长换房个税退税优惠时间至2025年底。
降首付、降利率：8月31日，央行、金融监管总局先后发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套30%，调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR+20BP；明确降低存量首套住房贷款利率，新发放贷款的利率或协商变更合同约定的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。9月7日，工、农、中、建等多家银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。9月20日，国务院政策例行吹风会明确“大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率，2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点，直接下调至政策下限”。
综合来看，8月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点，一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策；二是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点；三是，降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。
7.24政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险的首位，8月，各部委持续落地房地产企业资金支持举措，满足民营房地产企业合理融资需求。
8月3日，央行行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，强调“推进民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）扩容增量”。8月18日证监会有关负责人答记者问提到“在防控重点风险方面，强化城投、房地产等重点领域债券风险防控，违约风险总体保持收敛”，同时提出“坚持‘一企一策’，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务‘防爆雷’作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。”8月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。结合7月央行、金融监管总局延长“金融16条”政策期限，9月国务院吹风会强调“抓好‘金融16条’落实”，监管部门对于房企的金融端支持力度有所加大，有助于改善房地产行业的融资环境，缓解当前房地产企业资金压力。
此外，“保交楼”也是当前防风险中的重要一环，7.24政治局会议继续提出“保交楼、保民生、保稳定”，三季度中央及各部委多次强调做好保交楼工作。8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。当前，房地产市场仍处于调整期，房企资金压力不减，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。8月9日，住建部表示“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%”。“保交楼”工作逐渐显效，购房者的合法权益也将得到相应保障。
8月4日，央行在新闻发布会上提出“稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地”；8月18日，证监会有关负责人答记者问表示将“加快推动REITs常态化发行和高质量扩容”；8月25日，国常会会议提出“推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措”，会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，对保障房建设具有积极影响，未来建设和供应规模有望明显增加，房屋质量也有望提升，有利于更好地发挥保障房的住房保障功能。
9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，何立峰副总理明确指出“要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售”“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易”，保障房相关配套政策有望继续完善。9月28日，财政部、税务总局、住房城乡建设部明确“对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。”
4、城中村改造：积极推动超大特大城市城中村改造，有助于拉动大城市投资销售企稳
在4月中央政治局会议首次提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”后，7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确提出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。……，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”。
7月28日,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，何立峰副总理强调了城中村改造的复杂性和重要性，督促相关部门推动城中村改造工作取得实效。
9月25日，央行货币政策委员会例会明确“加大对‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。”预计后续将加快推进相关举措细则落地，超大特大城市推进城中村改造也将为各城市释放一定规模的购房需求，同时一定程度拉动房地产开发投资，对当地房地产市场供求两端均有支撑。
地方：各地政策出台频次加快，全面落实首套住房“认房不认贷”，广州取消近郊限购，多个二线城市全面取消限购
7.24中央政治局会议后，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。根据中指监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，7月以来，各地优化政策频次整体呈上升态势，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平，核心二线城市政策落地力度加强。截至9月27日，已有50余省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策，部分城市全面取消限购，多个核心城市缩小限购范围，各地落实差异化限贷政策，公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。另外，各地供给端政策支持力度亦在增强，供需两端政策发力，力促房地产市场平稳运行。
根据中指监测，9月各地放松限购政策主要涉及全面放开限购、缩小限购区域、针对特定面积段取消限购、针对人才或多孩家庭优化限购等方面，多个核心二线城市放开限购，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，均释放了积极的信号。
9月南京、合肥、济南、青岛等12个二线城市全面取消限购政策，如9月7日南京明确玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。
广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市收窄限购区域，如9月20日广州限购区域调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区。9月26日，成都限购区域调整为天府新区、高新南区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。ku酷游
部分城市分面积段放松限购政策，支持改善性购房需求。如苏州对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核；成都购买144㎡以上住房，不再审核购房资格。
同时，支持多孩家庭购房需求亦是限购优化的重要方向。如9月25日西安明确符合西安购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购买1套住房。
另外，上海降低了临港新片区人才购房门槛，深圳优化再婚或复婚家庭住房套数认定，放开港澳居民及华侨非住宅限购政策。
限贷：北上广深等超50省市执行首套房“认贷不认房”政策，重点城市二套房房贷利率明显下降
限贷：北上广深等超50省市执行首套房“认贷不认房”政策，重点城市二套房房贷利率明显下降
根据中指监测，9月1-27日，全国已有超50省市执行首套房“认房不认贷”政策。8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等城市亦跟进落实“认房不认贷”政策。
多个核心二线城市落实差异化信贷政策，降低首付比例及贷款利率。重庆、沈阳、新建、大连、兰州等城市均明确执行商贷首套20%，二套30%的首付比例。广州、合肥、南京、苏州、无锡、长沙、天津、武汉等城市逐步落实差别化住房信贷政策，部分银行对首付比例及贷款利率进行调整。
三季度，合肥、福州、济南、青岛、兰州、沈阳、大连、嘉兴、郑州等城市放开限售政策，多城对限售年限计算方式进行调整，如重庆由原来的“须取得不动产权证满2年后才能上市交易”，调整为“取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取得不动产权证后才能上市交易”。优化限售政策在一定程度上有利于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于改善性住房需求释放。
三季度部分城市适度优化调整限价政策，稳定预期，让价格回归市场，如合肥明确“调整价格政策，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制”；成都提出“成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定，不再执行二手住房成交参考价格发布机制”；北京海淀区调整29个小区的二手房交易指导参考价。
三季度，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、支持异地公积金贷款等政策，有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。
如温州明确购买、建造、翻建、大修首套住房公积金贷款最低首付款比例20%，第二套住房贷款最低首付款比例40%；双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元，单人65万元；支持外地职工来温购房贷款。南昌实施公积金全省一体化贷款政策，可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%。
发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。2023年以来已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
如武汉市江夏区发布关于促进创新创业的若干措施，鼓励“以旧换新”，出售自有住房，并年内在江夏区购买新建商品住宅的个人（家庭），按购买新建商品房合同成交金额的1%给予奖励。南京发布促进房地产市场发展最新举措，部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助；对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助。
除了以上政策举措外，降低中介费率、降低增值税免征年限等也是需求端政策优化内容，如北京链家中介费率由2.7%降至2%，且由买卖双方共同承担；成都、广州增值税免征年限调整为2年。
三季度，各地针对供给端政策的支持力度也在继续加大，地方政府积极优化土地供应方式，加快用地审批流程，部分地区鼓励提高土地利用效率，盘活存量资产。此外，政府还通过优化预售资金监管政策、帮助企业纾困、建立房地产开发企业“白名单”管理等方式为企业提供更多支持。
9月13日，郑州发布《关于加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房、文体场馆、产业租赁用房的通知》，其中在后期的管理方面，提出改建为租赁住房项目的租赁运营期不少于8年。对于政府主导回购的改建租赁住房项目，运营年限期满后，经市政府研究同意，符合建办标〔2021〕19号规定住宅型标准的项目可改变土地性质，补缴土地出让金后，可作为普通住宅销售。
9月19日，武汉发布“汉十条”，明确要盘活企业资产、加快盘活存量用地，指出对土地出让合同中约定由房地产开发企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让；对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。
9月19日，武汉指出要加强精准供地，鼓励居住户型设计创新。结合各区新房库存情况，实施土地精准投放，加快中心城区地段好、配套齐全的住宅净地供应，加快项目审批、开工建设、上市销售。支持企业转型发展，优化住宅阳台进深、面积比例控制要求等技术规范，推进新型住宅设计创新。
9月26日，成都明确中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价；除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求；调整新出让土地商业物业持有比例。
三季度，多城市优化预售资金监管政策，提高重点监管资金比例，支持保函置换预售监管资金，实行信用分级制度等。如南昌提供“见索即付”类型保函置换预售监管资金；惠州优化预售资金监管，获评上一年度惠州市房地产信用企业的，其项目预售资金监管额度可按3300元/㎡×项目建筑面积，精装修增加1000元/㎡×项目预售面积核定，并可申请分楼栋解除预售资金监管。
三季度，多个城市发布了关于推行房屋征收房票安置的政策，丰富了政府安置补偿方式，也有利于加速本地库存去化。如南京明确对集体土地房屋征收推行房票安置，研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》。无锡强调进一步落实房票购房政策，原则上不再新建拆迁安置房。
整体来看，7.24政治局会议以来，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列，对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动。短期来看，预计在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。
预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，参照广州近郊取消限购，北上深未来也有望按照因区施策原则优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线日深圳已发文下调房贷利率加点数。此外京沪普宅认定标准也存在优化空间。
针对二线和三四线城市，部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡；其余城市限制性政策或将全面取消。
另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，供给端政策来看，继续支持房企融资、优化土地出让条件以及支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等政策将是重要方向，近期武汉、郑州出台的供给端政策或为更多城市提供参考借鉴，供给端配合需求端政策发力，将有助于市场加快企稳，恢复企业投资信心。
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