受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020年四季度以来公司面临流动性阶段性风险。为化解公司面临的风险，2021年初开始公司在省市政府及专班的指导支持下，制订了《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）并于2021年10月8日披露了《债务重组计划》的主要内容，切实履行主体责任，竭尽所能开展各项自救纾困措施。公司及核心管理层始终坚持“不逃废债”的基本原则，勇于担当、迎难而上，克服重重困难，带领公司走出困境。目前公司正在逐步恢复正常运转，债务重组工作稳步落地，努力推进生产经营活动有序开展，经营管理水平持续提升，同时持续探索未来发展转型。2021年公司以“切实履行主体责任、推动公司有序发展”为核心目标，在切实落实“保农民工工资、保业主交房”、坚决不逃废债策略的同时，通过封闭管理、风险隔离，分类管理、精准施策，以及资产有效盘活，优化组织、降费增效等多措并举，尽可能在最短时间内逐步恢复企业生产经营秩序，推动公司实现有序经营发展。同时公司积极探索未来战略转型方向，为公司后续可持续经营发展提供保障。

　　在省市政府及专班的指导和支持下，公司《债务重组计划》已进入实施阶段，金融债务签约金额接近半数，资产交易取得关键性突破。在行业普遍面临流动性问题的环境下，公司顶住巨大压力、坚守“不逃废债”的承诺，坚持按照《债务重组计划》和签署的《债务重组协议》，履行相关义务，保障债权人合法权益，积极推进有关事项落地。

　　为化解公司流动性风险，在省市政府及专班的指导和支持下，于2021年2月成立了华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在“不逃废债”的基本前提下，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解流动性风险。

　　2021年10月8日公司对外披露了《债务重组计划》的主要内容，2021年12月9日《债务重组计划》获得债委会全体会议高票通过，债委会成员发表同意意见的债权敞口本金余额占表决时债委会全体成员债权敞口本金余额比例为80.75%、同意票数占表决时债委会全体成员总票数比例为71.93%。

　　截至2022年4月29日，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1,061.87亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计94.01亿元。同时，公司将根据资产处置回款进度统筹安排现金兑付，按照《债务重组计划》积极履行偿付义务。

　　根据《债务重组计划》总体安排，公司对于变现能力强的资产，积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务。目前资产出售方面，公司已完成丰台和国际业务部分地产项目公司股权及永清产业新城和广阳产业新城平台公司股权转让协议的签署，并按照协议正在推进后续相关安排，实现了《债务重组计划》资产交易突破性进展。目前，公司正在省市政府及专班的指导下努力克服疫情影响，按照整体计划有序推进债务重组协议签署、资产出售等《债务重组计划》落地实施的相关事宜。

　　随着债务重组工作的逐步落地，公司流动性问题得到一定程度缓解，财务状况得到一定改善，各方信心得到提振。受益于《债务重组计划》逐步落地，公司在省市政府的指导和支持下始终积极自救，落实主体经营责任、恪守诚信经营理念，持续与业务相关方沟通解决问题，有序开展各项生产经营活动。公司有信心发挥自身产业园区运营优势、稳定优化业务经营、加速步入向好发展阶段。

　　报告期内，公司孔雀城住宅业务基本实现全面复工，有序交房，积极推动住宅项目销售回款。2021年度，公司积极推动住宅项目保质保量交付，完成54个项目、44,329套、494.7万平米住宅交付。积极开展有序经营、推动住宅项目复工复产，完成148个项目，2,154万平米复工复产。

　　2021年受限于产业新城业务相关投资缩减以及受多方因素导致的企业投资意愿变化等原因，产业发展相关业务明显承压。在此情况下，公司与合作地方政府、入园企业等各相关方积极沟通，实现大部分产业新城有序运转，积极谋划推动产业发展、逐步开展轻资产招商。2021年各区域努力推动产业项目开工复工，全年实现新开工项目40个，复工项目498个。在产业新城建设方面，完成152个建设项目复工，涉及27个区域。

　　公司多措并举，大力推动住宅项目销售、全力推进产业新城回款，公司经营及投资相关现金流已呈现向好趋势。

　　公司经营团队全面摸排业务经营情况、资产负债情况及现金流情况，同时根据《债务重组计划》相关安排，通过出售资产回笼资金补充短期流动性，支持存量业务恢复有序经营及金融债务有序偿付。

　　公司多措并举，努力提升管理水平，全面实现降费增效。一方面建立以项目为单元、投资管理为核心的经营体系，全面实行投资、预算一体化管理机制，推行项目精益化管理。另一方面精简组织、优化结构、瘦身增效，全力压降各项管理类费用支出，2021年度，公司人员规模降幅为51%（不含物业），另外通过多措并举全面降费增效，2021年四季度公司管理费用已体现一部分压降成效，后续年度还将持续改善。2021年公司整体计入管理费用的职工薪酬28.59亿，同比下降13%，其中产业新城及相关业务24.33亿元，同比下降19%，进一步提升组织效能、提高管理效率。

　　在债务风险稳步化解、经营活动有序恢复、管理效能持续提升的背景下，公司不断坚定信心、强化组织凝聚力和战斗力，通过统一思想、优化配置、落实分工，确保核心骨干团队人员稳定，谋划落实队伍梯队建设，为未来业务转型发展培育和储备大量有生力量。

　　在全力推进《债务重组计划》保障公司可持续经营的同时，公司时刻不忘“发展”主线。立足于园区运营、产业招商等核心能力，结合当前宏观环境和行业趋势，不断探索战略转型方向，主动谋划战略调整，实现从重资产模式向轻重结合模式的转型。公司将以机制创新激活企业经营活动，以债务风险化解和保交房为基础保障可持续发展，以产业新城业务重构为抓手重塑企业发展战略，以资产经营管理为总资源池、总预备队，以投资管理为核心构建五位一体的经营体系。

　　通过以上各类措施，公司将继续落实债务重组相关工作，保障生产经营活动，提升经营管理水平，全力推进业务升级和战略转型，确保实现有序经营、持续发展。

　　2021年3月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。4月，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等，这些均为产业新城的发展提供了更大的发展契机。

　　产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。

　　2021年，行业竞争态势愈演愈烈，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商也在发展模式和方向探索上愈加成熟。随着越来越多的企业投入到城市更新和产业转型的建设中，产业新城步入了新的发展阶段。一方面，运营商整合现有资源，融合企业自身优势及企业发展战略，发掘运营商发展潜力，在原有产业基础上进行转型升级;另一方面，产业新城运营商积极拓展新领域，响应国家号召，引入国内外优质资源，发展新兴产业，多元化发展不仅为企业在运营中规避了风险，同时也为城市的可持续性发展打下基础。

　　此外，国家层面出台基础设施公募REITs等利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业新城运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。标杆企业也寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及REITs工具的逐步完善，产业新城行业将开创新的发展局面。

　　2021年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。随着“三道红线”、集中供地等政策的落地，房地产行业依赖“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式已经难以适应形势。市场方面从“增量为主”到“增量存量并重”转变，房地产行业将更加注重长期主义，由开发逐渐过渡到运营服务，不断挖掘存量市场蕴含的新发展。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持房地产市场稳定。

　　2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

　　2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。

　　2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

　　2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

　　2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

　　国内疫情整体控制相对较好，2021年全年国内生产总值比上年增长8.1%，社会消费品零售总额增长12.5%，经济复苏态势显著，但疫情反复持续影响国内消费者的消费信心，全国餐饮、娱乐等业态受影响较大，抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化，整体看实体商业之间的竞争愈加激烈。商业地产运营商在新竞争格局下重视场景营造，模式不断推陈出新，凸显消费“新触点、新场景、新内容”的全新变化。此外，除一线城市核心零售商业外，零售商业地产开发也将下沉至社区，与社区生态融合，一线城市次级商业以及核心城市群的二三线城市市场也将带来新的发展机遇。

　　由于全国范围内土拍政策调整以及宏观经济的不确定性，商业地产企业资金需求进一步扩大，通过招拍挂获取商业用地的投资机会竞争愈发激烈，在此背景下，存量收并购的改造升级以及转型轻资产运营模式成为了部分商业地产开发商的重要战略，存量物业的盘活尤其考验运营商的招商、运营等核心能力，因此越来越多的头部企业获取项目后倾向于与有商业运营能力的轻资产运营商合作，未来商业地产市场资金和运营强强联合、头部集中的趋势凸显。

　　由于2020年疫情积压的办公扩张需求使得2021年办公净吸纳量迎来较大增长，整体复苏态势显著，2021年深圳第三季度净吸纳量超50万㎡，为二季度2.6倍；同期北京的净吸纳量也超20万平方米，为过去三年单季度最高值。

　　受“双减政策”影响，在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但一线城市的甲级办公楼市场未受到明显影响，租赁需求仍然十分旺盛。互联网科技巨头的扩张是需求主要来源之一。在疫情和经济不确定性的影响下，相较于中小型企业的困境，头部企业的抗压性反而使得他们具有了更强的竞争优势，并引领需求增长。此外，大健康行业、保险、金融特别是外资金融行业也在今年有明显的扩张步伐。多个行业需求增长助力办公市场高速回暖，疫情带来的市场信心不足问题正逐步解决。

　　公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性；公司在原有主业的基础上，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。具体如下：

　　公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

　　公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

　　开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性PPP是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。

　　开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。

　　开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。

　　开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性PPP长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性PPP服务。

　　在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

　　在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>

　　2”的效果。

　　①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；

　　②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；

　　③就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算；

　　④就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）；

　　⑤就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。

　　上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

　　产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜力可期。

　　公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。

　　孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。

　　商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产领域，将通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区域，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。

　　报告期内，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。

　　（一）围绕都市圈战略选址和布局，持续深耕核心都市圈。当前都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河，公司将围绕都市圈持续深耕。

　　（二）秉承产业新城开发性PPP模式先进性，持续开展多方共赢的产业新城业务。公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>

　　2”的效果。

　　（三）公司将持续推动产业发展能力升级，积极践行产业发展模式创新和转型，不断打造产业发展核心能力。产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业300832）发展方式，凭借公司专业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台成功发布并持续深化应用，目前平台已广泛覆盖企业、园区和其它相关招商数据，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。公司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。

　　报告期内，公司实现营业收入431.81亿元，较上年同期下降57.33%；实现归属于上市公司股东的净利润-390.30亿元，较上年同期下降1,164.79%。报告期内，公司实现销售额281.68亿元，较上年同期下降70.06%。

　　报告期内，在整体经营战略要求下，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新一代信息技术、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多种形式并举，推动各园区有序经营与“轻资产”招商。嘉善区域和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，标杆示范效应显著，公司产业新城异地复制成果显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约固安聚龙自动化设备有限公司、深圳市合丰泰科技有限公司、深圳顺通发智能制造有限公司、广东省林正峰智能数字科技有限公司、世邦魏理仕股权投资管理（上海）有限公司、珠海吉泰克燃气设备技术有限公司、郑州新世纪数码科技股份有限公司等73家入园企业，新增签约投资额200.1亿元。

　　①卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群”的发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已与18家企业签署了正式入园投资协议，LG新能源31.9公顷项目已开工建设，其中6家企业一期建设完工，9家企业正在建设中。

　　②唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产业园成功与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前商街一期建设已完成并运营，综合体主体已封顶，已交付9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套于新加坡星迈黎亚集团，作为2期发展用地；新签医院pundigroup项目，落户城市核心区，已交付土地。唐格朗产业园的各项举措将极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业新城进一步发展。

　　受公司流动性风险、国内多轮疫情及整体房地产市场下行因素影响，商业地产及相关业务受到冲击较大。自2021年下半年以来市场形势急转直下，住宅销售及去化急剧冷却，销售回款无法覆盖商业地产项目的未付地价及开发成本，公司采取有保有压策略，调整开发节奏，对已销售住宅保交付，对商业物业力争维持开业计划，对写字楼物业能缓则缓。

　　公司商业地产及相关业务主要包括已落地的5个商办综合体项目，具体进展如下：

　　（1）武汉长江中心项目，2021年上半年销售良好，但下半年受市场下行，销售转冷，加上公司舆情影响，销售进入冰冻期。各业态进展来看，住宅部分正常施工，商业部分已封顶，写字楼塔楼核心筒已建设至10层。公司正积极拓展各行业大客户，制定全民营销激励政策，全方位推进签约。

　　（2）武汉中北路项目，各业态进展来看，住宅部分正常施工至封顶，商办部分完成底板封闭，目前困难主要有：1）写字楼因买方未能支付定金，公司资金紧张被迫停工，公司正积极沟通争取尽早复工；2）住宅部分2021年年底开盘，恰遇市场骤冷，销售情况不佳。公司正积极拓展渠道，开展全民营销，全方位推进签约。

　　（3）南京大校场项目，2021年整体销售良好，但9月后市场下行趋势明显。从各业态进展来看，住宅部分正常施工，商业部分完成首道撑施工，写字楼其中两栋出正负零，两栋地下室底板施工。

　　（4）哈尔滨深哈金融科技城项目，2021年受疫情影响，房地产市场跌入冰点，竞品大幅降价，加上公司舆情影响，项目销售不佳。从项目进展来看，3号地住宅已封顶，4号地整体施工至4层。公司正多措并举，开源节流，并争取项目股东支持，力保年内交房。

　　（5）广州白鹅潭项目，由于地价逾期未缴清，土地已被政府收回。公司正与政府积极沟通，收回扣除定金外的剩余已付地价款。

　　2021年是“十四五”的开局之年，“十四五”规划中提出实施创新驱动、数字化、区域协调及乡村振兴等发展战略，为产业新城的发展提供了重大契机。对于产业新城运营商而言，区域内项目的竞争，在本质上是产业载体软硬件水平的竞争。为了提升自身竞争力，行业内参与主体纷纷提升合作方的多元化，不再仅限于实体企业，合作方中涌现出研究所等机构。

　　第一种模式是与实体企业合作，强强联合，提升科技化及数字化水平。如某产业运营商与腾讯签约，通过数字化解决方案赋能产业新城发展，为园区运营提供基础的底座能力，为入驻企业提供更加高效、便捷的物联服务体系。此外，360集团也与产业地产运营商围绕“智能网络安全平台”、数据中心建设与应用、智慧园区安全改造升级等领域进行深入合作。

　　第二种模式是与研究所等合作，加速技术落地。如某产业运营商与中科院达成战略合作，充分发挥聚集各类产业资源的优势，促进园区和企业、科研机构开展深入交流合作，实现共赢发展。

　　第三种模式是与政府合作，以城市或区域的共同建设为出发点，促进产业转型升级和区域经济发展。如长春宽城区政府与某产业运营商合作，符合长春市推动产业集聚、畅通供应链、做强产业链、布局创新链的发展方向，有力促进创新、研发类中小企业融入双循环发展格局。

　　部分标杆企业独自或联合成立“产业研究院”等，加大产业布局力度，不断探索新的产业领域和发展方向，打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团。更进一步，标杆企业借助在产业资源方面的优势，在多元实体产业、综合配套服务能力方面，能够进行升级，形成多方联动。

　　公募REITs的问世，将有利于运营商积极探索以REITs方式创新运营项目，促进园区开发的有序健康及可持续发展。2021年，先后有4只产业园类公募REITs上市，募集资金超过90亿元。

　　2021年，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变。

　　分梯队来看，2021年，一线及二线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三线代表城市同比有所下降，据初步统计，一线%，二线%，三线%。分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。

　　2022年，预计房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏：加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。

　　随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，规模的快速增长使市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与一般住宅地产相比，商业地产项目运作链条长，前期投资大，投资回报期长，需要较强的专业管理能力。商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金收入方面分化较大，投资性房地产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受限比例高也制约了企业的再融资空间。在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精细化。整体来说，商业地产对于有资金实力及操盘能力的企业来说仍有较大的发展空间。

　　在全力推进《债务重组计划》保障公司可持续经营的同时，公司时刻不忘“发展”主线。立足于园区运营、产业招商等核心能力，结合当前宏观环境和行业趋势，不断探索战略转型方向，主动谋划战略调整，实现从重资产模式向轻重结合模式的转型。公司将以机制创新激活企业经营活动，以债务风险化解和保交房为基础保障可持续发展，以产业新城业务重构为抓手重塑企业发展战略，以资产经营管理为总资源池、总预备队，以投资管理为核心构建五位一体的经营体系。

　　产业新城业务持续推动高质量发展。在经营导向上，以每座产业新城为单元，以单项目盈利为核心，实现有回款的利润最大化，多贡献多得。经营策略上，以区域为单元，一区一策，以客户满意度及其他风险决定发展方向，以历史现金流及产品打造决定区域发展节奏，以未来资金池规模决定未来投资策略。明确识别当前面临的生存、化债、发展三大问题，制定切实可行的生存策略、化债策略和发展策略。

　　园区配套住宅业务短期锚定保交房的核心目标，完成经营债务化解，中长期推动健康持续发展。全面诊断梳理，厘清有序经营面临的生存问题、化债问题和发展问题，积极应对。在经营策略上，建立以项目为单元，项目封闭管理，封闭锁死保交房资金缺口。全面盘清家底，从项目维度、科目维度、价值维度对资产和负债进行梳理、分类、夯实。分类精准施策，做到最大化提升资产价值，最大化降低经营负债，最大化贡献可动用现金流。实行分公司自平衡，分公司独立承担自己分公司内项目，满足存量项目保交付后，多出资金优先用于发展。新旧项目分开，夯实目标团队，以分公司负责人、项目负责人为核心，围绕价值贡献，共享共担。

　　公司拓展商业地产及相关业务的初衷是为险资配置优质资产，并提供地产开发全价值链的轻资产服务，包括前期拿地、中期开发、后期运营。对应的，公司也将获得可售物业开发利润，并向险资收取投资拓展费、开发建设管理费以及后期运营管理费，为华夏幸福开辟新模式、新领域、新地域。

　　通过以上各类措施，公司将继续落实债务重组相关工作，保障生产经营活动，提升经营管理水平，全力推进业务升级和战略转型，确保实现有序经营、持续发展。

　　受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性自2020年第四季度出现阶段性紧张。为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。在省市政府及专班的指导和支持下，公司于2021年10月8日披露了《关于重大事项进展暨股票复牌的公告》，其中披露了《债务重组计划》的主要内容。债委会已于2021年12月表决通过该计划。目前公司正在省市政府及专班的指导下，积极推进债务重组协议洽谈、签署等《债务重组计划》有关事项的落地。2022年，公司仍面临宏观经济环境、行业环境、信用环境及疫情的影响和流动性阶段性紧张，但公司将切实贯彻发展战略，积极推动复工复产，实现公司业务高质量稳健发展。2022年计划复工、竣工情况具体如下：

　　注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受委托进行代建；南京金陵华夏中心项目2022年施工面积中55.7万平方米为2022年新增开工面积。

　　上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏观经济、行业周期波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）严重自然灾害以及突发性公共卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。

　　上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够的风险认识，并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险。

　　受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司发生暂时性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款（含新增融资）产生较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。

　　截至2021年12月31日，公司货币资金余额144亿元，其中，可动用货币资金9亿元，各类受限资金135亿元，主要为住宅预售监管资金等各类受限资金。上述135亿元资金中，包括政府专项监管资金10亿元，园区专项使用资金6亿元，自有住宅受限资金35亿元（包括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等）；合作住宅项目资金63亿元（公司无法单方面使用）；园区履约保证金1亿元；海外受限资金12亿元；其他受限资金8亿元。

　　（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，受环京市场限购政策影响，公司环京区域的销售与供取地影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款。

　　（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响。

　　（3）受多轮疫情影响，公司部分区域的房地产市场价格受到较大影响。此外，公司流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销售价格造成了一定影响。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的资产减值将进一步影响公司业绩。

　　（4）商业地产及相关业务部分项目因地价逾期未缴清将面临政府解除土地出让合同、收回土地并罚没竞买保证金的风险；部分项目因无法按照土地出让挂牌条件和土地出让合同按期施工及产业引进面临违约索赔的风险；部分停建缓建项目、未缴清地价项目因工程进度面临施工单位索赔的风险。

　　为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支持，成立华夏幸福债委会，在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：

　　一是积极配合省市政府及专班和债委会工作，并在省市政府及专班的指导和支持下，制定了《债务重组计划》，并于2021年10月8日披露了《债务重组计划》的主要内容。2021年12月9日，债委会表决通过《债务重组计划》。2021年12月27日，公司第七届董事会第十七次会议审议通过了《关于实施债务重组的议案》，就《债务重组计划》中涉及的债务重组交易的相关事项进行审议并授权。目前，公司正在省市政府及专班的指导下努力克服疫情影响，按照整体计划有序推进债务重组协议签署、资产出售等《债务重组计划》落地实施的相关事宜。截至2022年4月29日，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1,061.87亿元；资产出售方面，公司已完成丰台和国际业务部分地产项目公司股权及永清产业新城和广阳产业新城平台公司股权转让协议的签署，并按照协议正在推进后续相关安排；二是全力保证公司正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是深入开展债权人沟通等，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

　　（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总回款目标；同时长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、数据服务、资本服务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，为公司创造新的业绩增长点。

　　（2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。

　　（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简化流程，调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。

　　（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。

　　（5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产并举，继续提升园区的综合开发与投资能力。

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