2022年上半年，一系列扎实稳住经济政策成效明显，我国经济逐步克服超预期因素不利影响，呈现企稳回升态势。初步核算，上半年国内生产总值562,642亿元，按不变价格计算，同比增长2.5%，其中，二季度国内生产总值292,464亿元，按不变价格计算，同比增长0.4%。受疫情冲击，市场销售出现下滑，特别是服务消费回落比较明显，上半年社会消费品零售总额同比下降0.7%。但5月份以来，随着疫情形势得到有效控制，促消费政策显效，市场销售稳步回升，6月份社会消费品零售总额由5月下降6.7%转为增长3.1%。6月份，制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，比上月上升0.6个百分点，数据持续改善，重回临界点以上，制造业市场恢复性扩张，呈现积极态势。
高质量发展是“十四五”乃至更长时期我国经济社会发展的主题，关系我国社会主义现代化建设全局。高质量发展不只是一个经济要求，而是对经济社会发展方方面面的总要求；不是只对经济发达地区的要求，而是所有地区发展都必须贯彻的要求；不是一时一事的要求，而是必须长期坚持的要求。
创新驱动和产业转型升级是高质量发展的核心动力。全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，坚持创新驱动发展。深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基。推进科技创新，促进产业优化升级，突破供给约束堵点，依靠创新提高发展质量。以产业结构转型升级助推高质量发展，将科技创新摆在国家发展全局的核心位置，创新驱动和产业转型升级已成为构建新发展格局的支撑点，是我国经济高质量发展的核心动力。
以县城为载体的城镇化建设是高质量发展的重要抓手。加快发展大城市周边县城，支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。
全球化遭遇强势逆流，以智能化、数字化、信息化、绿色化为主要趋势的新一轮科技和产业革命正在重塑全球经济基础和产业布局，世界经济环境日趋复杂，存在着巨大不确定性和不稳定性。中国不仅需要建立一个强大而具有竞争力的国民经济循环体系，还需要建设一个能够抵抗巨大外部冲击的有韧性的国民经济循环体系。
高质量发展必须把培育有核心竞争力的优秀企业，作为各类经济政策的重要出发点，真正打牢高标准市场体系的微观基础。国有企业要不断深化改革，高效公平地参与市场竞争。大量民营企业要向“专精特新”方向发展，把敢于冒险的企业家精神和公司治理的规范性统一起来。
秉持“服务实体企业，发展县域经济”的使命，公司将紧抓REITs盘活存量、扩大投资的历史机遇，积极探索地产新的发展模式，在以国内大循环为主体的新发展格局下，努力推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设、推动区域创新驱动和产业转型升级，继续投身到高质量发展的伟大事业中去。
2022年3月，政府工作报告中指出，要提升新型城镇化质量，加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。2021年3月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，助力所在区域经济发展和产业升级。
2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，文章指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。截至2022年6月底，已发行14支公募REITs累计募集规模超541亿元，平均公开发行配售比仅4.6%。
未来，随着公司模式优化和开放合作，将持续创新产城融合发展新模式，开创产业新城发展新局面。
2022年年初以来，受疫情反复、房企资金紧张、经济整体下行等多重因素影响，地产基本面仍承压。政策方面，在房地产销售和投资持续疲软、房企信用风险集中爆发、经济下行压力逐步加大等背景下，2021年底地产调控开始边际转向、政策托底信号频出，2022年各地“因城施策”调控，从三四线城市逐步扩大至强二线、一线，宽松空间进一步打开。受近期断供风波影响，保交楼已成为政策重心，对预售资金的监管再次趋严执行。尽管地产政策转暖且支持力度加大，但在全国范围疫情反复影响销售、政府供地节奏、开发商流动性危机影响期房交付、房价下跌影响购房情绪以及经济下行压力增加削弱收入预期等多重因素共振下，住宅开发市场仍面临较大压力，探索新的发展模式势在必行。
2022年上半年，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。房地产开发企业房屋施工面积848,812万平方米，同比下降2.8%；其中，住宅施工面积599,429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66,423万平方米，下降34.4%；其中，住宅新开工面积48,800万平方米，下降35.4%。房屋竣工面积28,636万平方米，下降21.5%；其中，住宅竣工面积20,858万平方米，下降20.6%。
商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。截至2022年6月底，商品房待售面积54,784万平方米，同比增长7.3%；其中，住宅待售面积增长13.5%。
房地产开发企业到位资金76,847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9,806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27,224亿元，下降9.7%；定金及预收款24,601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12,158亿元，下降25.7%。
根据中指研究院中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市典型购物中心租赁样本的调查数据，2022年上半年由100个典型购物中心为样本标的构成的百大购物中心（百MALL)商平均租金为26.96元/平方米/天，环比上张0.14%，涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点。
整体来看，2022年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从租赁市场表现看，购物中心租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较2021年下半年有所收窄。与此同时，全国购物中心新开业面积较2021年同期下滑近四成，延期开业情况日益严重，不乏头部企业位于核心城市的拟开业购物中心选择延期开业。
根据中指研究院中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。
受新冠疫情散点暴发、经济下行压力不断显现等因素影响，写字楼市场租赁需求有所回落，短期内市场仍将面临下行压力。自2021年以来，我国写字楼市场新增供应项目入市规模持续增加，导致部分城市写字楼市场面临着供大于求的局面，写字楼租金下行压力较大。此外，部分重点行业写字楼租赁需求有所下滑，特别是此前作为租赁需求主力的互联网行业，在监管趋严、行业整合加速、企业发展战略调整的背景下，租赁需求有所减弱。同时，批发和零售业受疫情冲击较为明显，租赁活跃程度也处于较低水平。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”经营模式难以持续，房地产行业将更加注重长期主义，由开发向运营服务转型，持续提高自身市场竞争力，积极探索新的发展模式。
受中美贸易战及疫情影响，芯片半导体、新能源动力与贮能、新型显示等核心技术与新兴产业成为各国竞争焦点。在国内深化供给侧结构性改革，推动经济高质量发展的大背景下，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，产业链供应链安全的重要性上升到空前高度。政府对过硬的产业服务的需求前所未有的强烈，先进产业和以先进产业为载体的高素质人口，已成为区域发展的根本动力、区域繁荣的绝对“刚需”和区域竞争的核心焦点，各地都在想方设法吸引优质产业和“大项目”落地，竞争激烈程度不断加剧，投入资源不断增加。
根据国家统计局数据，2022年上半年，全国固定资产投资（不含农户）27.1万亿元，同比增长6.1%。分产业看，第一产业投资0.7万亿元，同比增长4.0%；第二产业投资8.5万亿元，增长10.9%；第三产业投资18.0万亿元，增长4.0%。2022年7月，工信部发布上半年工业和信息化发展情况，上半年高技术制造业增加值同比增长9.6%，展现出较强的发展韧性，是制造业高质量发展的重要引擎，新兴产业成为推动转型升级、增强产业韧性的重要新动能。2021年3月，“十四五”规划纲要明确指出，要加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基。坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。
未来，产业招商和运营服务的市场前景前所未有的广阔。经过数十年的发展，全国各级开发区总数已达2600多个，各类产业园区数量高达8万多个，产生的GDP占全国GDP比重超过40%，未来10年对这些开发区的固定资产投资将超过30万亿人民币。产业招商团队作为政府与企业的桥梁，以核心能力为驱动，构建团队、圈层、资本、科技四位一体为支撑的产业发展生态体系，以服务推动企业发展，为县域经济腾飞注入产业动力。
2022年1月，商务部公布2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，数据显示，2020年，217家国家级经开区的地区生产总值11万亿元，同比增长5.6%，占国内生产总值为11%；进出口总额7万亿元，同比增长9.2%，占全国进出口总额比重为21.7%；实际使用外资和外商投资企业再投资574亿美元，同比增长4.8%。区域带动方面，217家国家级经开区税收收入占所在地级市比重为17.6%，比上年提高1.9个百分点。由此可见，各级经济技术开发区及高新区成为支撑经济发展的重要动力。
经过30多年发展，产业园区已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用。产业园区担负着促进区域经济发展、引导区域产业升级、完善区域产业结构等一系列重要使命。随着我国经济进入高质量发展阶段，未来产业园区将更强调“产城融合、数字赋能”，朝着特色化、数字化、多元化、智慧化的方向加速转型。园区服务商作为产业园转型的总舵手，承担着园区招商、运营、物业全方位的职能，在产业园区转型升级的过程中，必然发挥着关键的作用。
近年来，伴随着我国城市化建设的持续推进、居民消费升级动能加速以及相关鼓励性政策的大力推动，叠加科技赋能与资本红利，物业服务行业谱写了波澜壮阔的发展篇章。
根据中国指数研究院发布的《中国物业服务百强企业研究》数据显示，截至2021年底，百强企业管理面积均值突破5000万平方米，达到约5693万平方米。
2022年上半年，中央及地方围绕物业服务行业规范化及满足改善人民日益增长的多元生活服务需求探索，对物业服务行业出台多项政策，涉及疫情防控、鼓励发展多元化生活服务、修订城市环卫服务标准、推进智慧社区建设，提升设备智能化管理水平等方面，如：2022年5月10日，住房和城乡建设部办公厅、国家邮政局办公室发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知（建办城函[2022]181号）》，文中提到“各级住房和城乡建设部门要配合地方有关部门，要将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难，指导物业服务企业做好物业管理区域内的疫情防控工作，切实保障一线物业人员必要的个人防护物品和消毒物资。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿”。将物业纳入疫情防控体系并强调鼓励政府购买公共服务，一方面有利于物业管理企业以市场化的方式融入基层治理，另一方面也有利于厘清物业服务企业在社会治理中的权责范围。
物业服务经营模式具有抗周期、轻资产的特点，疫情之后，物业服务企业的业务多样化进程将不断加速。未来，多元化的综合服务能力将成为物业服务企业的必备能力。同时，作为“最后一公里”的参与者，物业服务企业也有责任、有条件在居民生活服务领域发挥更重要的作用。
2022年公司在原有产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的基础上，基于公司战略重塑，积极探索新业务，部分业务已完成初步落地项目。具体情况如下：
公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性PPP是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。
开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。
开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性PPP长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性PPP服务。
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>
2”的效果。
①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；
②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；
③就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算；
④就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）；
⑤就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜力可期。
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。
孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。
商业地产及相关业务，布局以商办综合体为主的商业地产领域，主要通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源。其中重资产项目包括武汉长江中心项目、武汉中北路、南京大校场、哈尔滨项目及桂林乐满地项目，轻资产项目包括北京丽泽项目及深圳招行项目。
公司在积极推动流动性风险化解的同时，时刻不忘未来发展，在原有业务基础上，结合外部环境发展趋势及自身能力禀赋，主动探索未来战略转型方向，谋划战略调整，探索轻资产转型路径，打造产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。二、经营情况的讨论与分析
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020年第四季度以来公司面临流动性阶段性风险。为化解公司面临的风险，2021年初开始公司在省市政府及专班的指导支持下，制订了《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）并于2021年10月8日披露了《债务重组计划》的主要内容，债委会已于2021年12月表决通过该计划。目前公司正在逐步恢复正常运转，债务重组工作稳步落地，努力推进生产经营活动有序开展，经营管理水平持续提升，同时持续探索未来发展转型。
报告期内，公司实现营业收入143.64亿元，较上年同期下降31.82%；实现归属于上市公司股东的净利润-5.38亿元。报告期内，公司实现销售额73.23亿元，较上年同期下降45.93%。
2022年，公司仍面临宏观经济环境、行业环境、信用环境及疫情的多重叠加影响导致的流动性阶段性紧张的局面。目前公司正在省市政府及专班的指导下，积极推进债务重组协议洽谈、签署等《债务重组计划》有关事项的落地。同时，公司已逐步恢复正常运转，将持续推进生产经营活动有序开展，保障住宅项目有序交付，金融债务重组工作稳步落地。在全力保障可持续经营的同时，公司主动谋求发展，将在新战略的指引下，积极探索轻资产转型路径，继续优化生产经营，全面推动公司转型。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项三、可能面对的风险
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司发生阶段性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况对公司融资回款（含新增融资）产生较大影响，公司业务正常开展均受到一定影响。
截至报告期末，公司货币资金余额为136.56亿元，其中：可动用资金为7.66亿元，各类受限或限定用途的资金为128.90亿元。上述128.90亿元受限或限定用途资金均无法用于偿付金融机构负债，具体包括政府专项监管资金5.57亿元，自有项目监管资金25.52亿元（包括按揭类监管资金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），园区专项使用资金4.81亿元，合作项目资金68.48亿元（该资金公司无法单方支配），园区履约保证金1.29亿元，海外受限资金15.23亿元，其他受限资金8.01亿元。
（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，受环京市场限购政策影响，公司环京区域的销售与供取地影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款；
（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响；
（3）受多轮疫情影响，公司部分区域的房地产市场价格受到较大影响。此外，2020年四季度开始公司爆发的流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销售价格造成了一定影响。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的资产减值将进一步影响公司业绩；
（4）商业地产及相关业务部分项目因地价逾期未缴清将面临政府解除土地出让合同、收回土地并罚没竞买保证金的风险、因无法按照土地出让挂牌条件和土地出让合同按期施工及产业引进面临违约索赔的风险、项目减值风险等。
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司在各级地方政府、监管机构和华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”）指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是按照《债务重组计划》有序推进相关落地实施事宜；二是全力保证公司正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是通过加快资产处置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。
（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总回款目标；另外通过长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发展持续贡献新现金流。同时在公司新战略的指引下，全面推进公司转型产业新城服务商，凝聚新的发展动能，开辟新的增长曲线）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展；
（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，调整组织阵型、匹配新战略落地、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力；
（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。
四、报告期内核心竞争力分析（一）创新模式：开创产业新城开发性PPP模式，持续优化政府服务体系
公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>
2”的效果。在落地PPP模式的过程中，公司不断累积经验，提炼和打造全流程、全方位的轻资产园区综合运营体系，围绕区域研究规划、产业招商网络、载体建设、服务运营、城市营销，打造“五位一体”全流程服务，“软硬兼备”助力园区发展、提升园区价值。
公司以专业化的产业发展团队，为区域提供集群打造、产业升级的综合解决方案，涵盖产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设等全流程。基于多年产业招商经验、整合行业大数据、结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台已发布并持续深化，成为智慧招商的核心能力，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。目前，公司作为实体企业投资选址服务商已累计服务企业2,000多家。同时，公司构建以招商运营服务为核心，以创新、创业服务、政策服务、金融服务、人才服务为增项的“1+N”产品体系，一方面为园区资产方提供专业化、智慧化的招商运营服务；另一方面为入驻企业提供从选址、空间定制到入驻运营的全周期一揽子生产性及生活性服务。
当前都市圈成为区域发展战略重要一环，都市圈范围内的县城是区域经济发展的主战场，加快发展和培育都市圈，加快发展大城市周边县城，是区域经济一体化的切入点和突破口。每一座产业新城都是区域产业转型升级的重要载体，是区域加快融入邻近大城市建设发展，成为与邻近大城市产业互补、功能配套的卫星县城的动力引擎。公司围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福的护城河，公司将围绕都市圈持续深耕，秉持“服务即未来”的理念，致力于服务实体经济、发展县域经济。
华夏幸福在产业新城相关领域已累积大量产品与服务经验。20多年来，公司为产业新城所在区域的政府和企业提供全方位综合服务，数十个核心城市周边产业新城的成熟案例、上百个各具特色的产业园区与产ku酷游业集群、上千个幸福宜居的精品住宅社区，都凝聚着华夏幸福不断提升打造产业新城精品、产业集群精品、住宅社区精品和运营服务精品的心血与能力。公司在规划、招商、投资、运营等领域均具备经验丰富的专业团队，且高度重视人才队伍梯队建设，为后续业务转型发展储备了大量有生力量。