作为一个一手房销售人员，一手房销售技巧就显得极为重要，这是销售业绩的保证，但新入行的 朋友一定要先了解一手房销售流程，这样才能避免因为对业务流程的不了解而产生的失误。
1、房地产销售的技巧一：女生更得注重积累实际资料，因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。
2、房地产销售的技巧二：注重积极实践经验，并融通理论来指导实践。购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。
3、房地产销售的技巧三：掌握房地产节奏。虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。
4、房地产销售的技巧四：抓住主要矛盾。在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行**后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。
5、房地产销售的技巧五：做到基本正确。美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现**大化的原则。所谓**优、**好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。
1、职业道德要求:以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象;遵守公司各项规章制度;为人诚实、正直。
3、礼仪仪表要求:着装得体，干净整洁;公司有统一制服时应着制服;仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。
3、了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等;
4、掌握房地产市场开发各环节(设计、建造、销售和物业管理)的基本知识;
尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。
原则:树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。
3、学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要;
提成是这样算的，哥哥 你虽说50W，但是不知道佣金是多少，，假如收买卖双方的佣金是0.5%，那么你们的佣金就是：50W*0.5%*2(双方都交佣金)=5000元，即 佣金5000元 ，然后你的提成就是5000*10%=500元，所以你的提成是：佣金的10%左右（在收取买卖双方的佣金 0.5%的情况下）！
地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。
在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。
大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。
其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。
作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。
商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。
随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，**为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、**、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。 另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。
不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。
随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。
商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的**新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得**，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。
3、在对这些都比较清楚的前提下 ，了解要销售楼盘城市的收入以及路线和其他楼盘的优势略势 ；现在的楼盘销售分为两种模式 座销和行销 ；座销是比较正规的销售模式 置业顾问也就是我们说的售楼人员； 只需要在售楼处接待客户和负责客户的追访成交就可以了； 行销模式比较节省成本； 置业顾问要负责管理业务员也就是我们看到的大街上发单子的人； 偶尔也要置业顾问自己去发单子； 发单子所取得的客户资源是你自己的；
1、利用手中的客户资源对客户进行约访。在电话中了解些基本信息,和购房需求。约定看房时间
代理公司就是接受委托，按照得到的授权范围进行操作，**后完成委托人的委托内容从而获得约定的报酬。中介公司只是在委托双方之间进行牵线搭桥，具体的合同由双方自己协商决定，然后收取中介费。
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。房屋中介指的就是这个市场的从业人员。
一个项目开发商会找一个代理公司负责销售，代理又会找多个销售公司销售，这才是正规的操作。
一些专门做二手房中介的公司，会时不时的遇见想买一手房的客户，这个时候二手房公司就会找找一手房的开发商谈判交易，自己在中间收取中介费。
我觉得首先你要专业知识性强，多读多看多了解多问。我刚做的时候只要有不懂的就问人，别怕丑任何人都是这样过来的，专业知识都是靠自己慢慢累积。和客户们说话时尽量避免：嗯~~啊~~一些语气词，要用肯定的语气回答对方。我刚开始做的时候有个同事和我说的，后来我发现这点很重要哦，它让对方觉得你很可靠很信任你！
知识是一方面，做我们这行还有重要的一方面就是不怕累，多动脑，反应快，观察能力强！要不厌其烦带客户到处看房，在一路上还要耐心的讲解。还要对客户作出判断，第一次的见面你要尽可能多的了解客户个人信息和客户的内心想法，只有了解对方想什么才知道问题出在哪（这样才便于你对症下药，嘿嘿）有些麻烦的客户不是一时半会能搞定的，比如他们会比较周边的楼盘或挑一些问题，你一定得有心理准备不怕摩人，要有“拿下”的信心，但绝不能急于求成！（其实这两点是很矛盾的，关键看你如何拿捏）
采盘也是我们这行很重要的一个环节，有空或经过哪个楼盘就去看看熟识下其他项目的产品，俗话说：知己知彼方能百战百胜。有心要买房的客户一定不止看你一家房子的，所以说你要说的出周边的行情与你的产品进行对比才更有说服力。
客户跟进是一个很重要的环节，一定要用心去做好它。第一次接待后应有了笔记，要对此客户有一定的了解，打电话时选对时间，想好说辞再打。我做过客户，有的销售员给我打电话跟得很紧，但时间总不对，打过来也不知道说些什么完全没有技巧，令我对此销售员相当反感，即便是想买也不会选他。所以跟进时一定要多揣摩，说话多技巧。（建议你有空可以去自己做客户试试，就会有不少心得）
还有信心，也是很关键的！要心态好，其实做房产销售很多时候运气是个因素，但我相信努力也是绝不可少的。没信心就不会下功夫努力，要时刻为自己打气，在业绩不佳的时候多想想，多看看别人是怎么做的然后与自己对比。对每一位客户都要敬业，不要盲目的判断客户挑选客户，尽可能的抓住每个机会。我看过一本销售书上说的，失败不要紧，但一定要搞清楚这个客户因为什么原因不选择你和你的产品。那么下次才能更好的把握对方！要多学习哦！
其实如何做好一手房销售，关键在于你喜不喜欢这个职业。不喜欢就不说了，喜欢的话才会用心去慢慢摸索，多观察多下功夫，时间长了就一定能做的好：）
除了满足负责销售的公司对销售人员年龄性别的要求之外，主要的还是要有热情的努力工作的决心和对销售一手房屋所应具备的一些基本知识有个大致的了解。
1、对房地产项目的总体规划有所了解，包括项目的建筑层数、建筑密度、容积率、绿化率、交通设计、停车场地规划、园林以及建筑的设计风格等等。
2、要对可种户型的优缺点有所了解，包括房产的建筑面积、套内面积、朝向、几房几厅几卫生间几阳台等。
3、要对交房给客户时的各方面的装修标准有所了解，包括公共部位的架空层、入户大堂、电梯厅等，也包括户内的入户门、门窗、地面及墙面、天花的装修标准。
4、要对项目的配套设施情况有所了解，包括电、水、天然气、消防设施、智能化对讲、防盗等设施。
中国**大的“地产服务生”易居，发布了赴港上市以来的第一份半年报，它的业绩表现与新房和二手房的行业走向息息相关。那么，它为中国地产行业交出了一份怎样的一份晴雨表？
本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：梁爽，设计师：甄开心，实习生：陈雪莹
在香港资本市场接受一个多月考验后，易居企业控股（以下简称“易居”）发布上市后首份中期财报。2018年上半年，易居收入27.8亿元，同比增长44.4%，利润为5.63亿元，同比增长84.1%，每股盈利0.51元，同比增93.2%。
对于易居来说，这是个不错的成绩。纵向对比来看，2016-2017年，易居复合增长率达到30.6%，盈利增长率达到44.4%，这意味着，易居今年上半年的增长速度已经高于过去的复合增长率。
当然，易居的股价还在起起落落之中，不过总体表现平稳。易居上市首日，其收盘后市值为209亿港元，目前市值为209.36亿港元。
易居董事局主席周忻曾说：“我们在美国已经上市过四次，反反复复接受过资本市场对于我们的考验，股价起落是很正常的事。对于易居也是如此。”
大概也因如此，稳打稳扎、平稳发展成为易居的特点，但并不意味着没有亮点。
易居的目标是要做房地产界的“优秀服务生”，常常挂在嘴边的是“孙子理论”。周忻的好人缘让他有一大帮房地产界的朋友，也为易居带来了“豪华股东团”。
这些豪华股东团，占股大的如恒大、万科、碧桂园，占股小的有百强房企的掌门人或公司高层，如恒大的夏海钧、富力的李思廉。他们不仅是易居的股东，还是它的客户，通过“业务+股权”的双重绑定，易居和房企股东们的关系更为紧密。
易居和股东们的亲密关系助力了其业务增长与发展。据了解，易居是目前国内****且全面的拥有房地产大数据竞争优势的房地产交易提供商。公司主要提供一手房代理、房地产大数据及咨询服务和二手房经纪服务等三大业务。其中一手房代理业务为其核心业务。
易居中期财报显示，一手房代理业务方面，今年上半年收入22.28亿元，同比增44.1%，承销总面积2047.6万平方米，承销总金额2558.9亿元，比去年同期分别增长35.3%和46.8%。
截至2018年6月30日，与易居企业有关的26家开发商产生的一手房代理服务收入为12.11亿元，占期间一手房代理服务收入的54.3%；已签未售的储备项目面积达2.54亿平方米。
一手房购买流程：审查→签约→按揭贷款→收房→产权→装修。其中几点注意事项，首先要审查开发商的开发资格，具有正规的开发资质，证明自身的开发能力较强，后续承担风险以及责任的能力也就越强。所以在选择一手房时，尽量选择知名度较高的开发商。无论是期房还是现房，都需要提供预售许可证。同时多了解几处楼盘，避免受到广告宣传的诱惑和误导。
在进行签订购房协议时，首先要对定金以及退还定金的种种情况，做好相应的约定，同时注意其他细节的表述。而且关于商品房的交付问题以及违约金的比例，以书面的形式在合同当中标注出来。针对于房屋的其他问题可以和开发商进行协商，并且签订补充协议，明确模糊的概念或者是不合理的条款进行修订。相对来说分期付款对于购房者是比较有利的。
一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
二手房由于产品针对的客户非常准确，稀缺性带来了竞争产品少，使客户集中的焦点集中在产品得新旧程度、户型以及未来家具布置等方面，问题都比较现
实；销售人员**终实现成交，有两点要做到出类拔萃，第一：个人出色的综合素质，第二：换位思考的态度，并且能够让房主和买家真正感觉到，毕竟不论房源还是
客源，都是销售人员不可控制的，可以控制的只有自己，以及能够让房主和客户信任的能力，拼的是销售执行层面的处理能力。一个经纪人可以运作一个客户从开始
接待到**终成交，能够占据绝对主导地位，如果公司管理不善也会出现不良经纪人利用公司资源私自做业务的情况。
一手房市场中同质化竞争对手多，自身的房源也给客户带来很多的选择，在这种前提下市场推广就需要有一种势的带动，需要一种多方资源综合作用的结果，销售执行层面只能成为营销推广中的一部分。