ku酷游2023年高考已画下句点，恰同学少年，挥斥方遒，完成人生路上这一次“大考”后，正在奔向新的起点。而对于正值年中的房地产而言，“赶考”正在进行时。

　　从月度走势来看，今年一季度青岛楼市迎来“小阳春”，3月份飙升至一季度最高点，然而4月就踩下了“刹车”，5月楼市继续低温运行，购房动力有所减弱、市场复苏面临阻力。

　　进入6月，作为2023年上半年收官之月，楼市大宽松格局下，各大楼盘动作频频，特别是“618”，冲刺半年度业绩的重要节点，各大房企都在为“半年度业绩”发力。此外，叠加西海岸、城阳、即墨等多个楼盘集中网签，带动签约量明显上涨，并创下近半年最高记录。但楼市宽松政策利好成果显现究竟几成，具体市场实际情况仍需辩证看待。

　　根据青岛锐理数据统计，2023年上半年共计签约商品房1106亿元，746.55万㎡、约62056套。较去年同期销售金额下滑12.6%、面积下滑15.8%和套数下滑16.8%。

　　2023年6月青岛商品房市场累计签约金额约320.02亿元，同比下滑41.3%，环比明显上涨96%；签约面积约221.12万㎡，同比下滑41.4%，环比大幅上涨105.8%；签约套数19047套，同比下滑38.5%，环比上涨113.4%。从价格来看，2023年6月青岛市新建商品房的网签均价为14473元/㎡，受签约结构调整的影响，价格同比上涨0.3%，环比下滑4.7%。

　　从各区域成交情况来看，2023年6月青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城阳和即墨。数据显示，西海岸新区合计签约6249套、约53.15万㎡，占全市签约总面积的24%，排至各区市第一位，中铁青岛世界博览城、融创中心等项目大批房源网签；在星河湾、顺城万科海潮云起等项目集中网签的带动下，城阳区跃居第二位，签约2824套、约41.41万㎡，占全市签约总面积的18.7%；即墨区紧随其后，签约3374套、约37.51万㎡，占全市签约总面积的17%。

　　2月21日，青岛自然资源和规划局发布拟出让地块详细清单表，共出让地块14宗，占地面积约47.11万㎡，总建筑面积约106.64万㎡，成交总金额106.01亿元。张村河018/046地块、捷能地块、闫家山地块四宗市区优质地块将一批次土拍推向高潮，均是溢价成交，其他地块底价成交。这也意味着，青岛不同区域楼市冷热不均，楼市分化已是板上钉钉。

　　6月5日，，共计出让地块14宗，占地面积约48.8万㎡，总建筑面积约124.54万㎡。拟出让时间段为6月3日-9月3日。

　　政策层面，2023上半年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，包括优化集中供地制度、全面推行不动产“带押过户”、降准降息稳经济、规范房地产经纪服务等。

　　城市层面，更是从“因城施策”到“一区一策”精准化调控。据不完全统计，上半年超130个城市发布松绑政策超260次，内容涉及限购、限售、带押过户、公积金、购房补贴等，并且一线城市和二三线城市成为本轮松绑的主力军。整体来看，虽上半年政策松绑持续发布，但从具体政策来看，松绑力度一般，落地执行效果不及预期。

　　短期来看，预计下半年政策仍将持续宽松，各地因城施策“持续松绑”将成为常态，全面降息后将拉开新一轮货币宽松序幕，但未来仍将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，支持刚性和改善性住房需求。

　　青岛层面，6月2日青岛楼市发布重磅消息。非限购区域首套房和二套房首付均作下调，首套20%，二套30%；对因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等情形需出售住房的,且住房符合新建商品住房合同网签备案满 3 年或取得《不动产权证书》满 2年、二手住房取得《不动产权证书》满1年的，房屋产权人可申请解除住房交易限制等。

　　此外，网传青岛市公积金管理中心对青岛市异地贷款有关政策规定进行了调整。指出，异地缴存住房公积金的职工在我市购房申请异地贷款或作为配偶参与申贷的，取消本市户籍限制，无需提供户籍证明材料，贷款最高次数由一次调整为两次。

　　锐理君分析认为政策端的暖风频吹，一方面是促进有效需求持续释放，带动整体市场回温，以推动地产业向好发展，另一方面也是对“房住不炒”调控基调的重申，“因城施策”而非“大水漫灌”，助力市场的同时规避系统性风险，为供给端及需求端找到最为良好的“政策平衡点”。

　　信贷方面，6月20日，央行公布最新市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，与上月相比均下降了0.1%。值得注意的是，这是时隔10个月后的首次降息，2022年至今第四次LPR下调，也是2023年首次下调。

　　降息后，目前青岛执行的信贷政策为首套房商业贷款房贷利率最低4.0％，二套房最低4.8％。公积金贷款首套3.1%；购买二套房贷款利率3.575%。

　　2023年上半年，从放榜的“年中成绩单”来看，房企正在以“开门红”的成绩强化对于青岛市场占有率的争夺。其中，海信地产以销售额第一，夺得青岛楼市“中考”榜“冠军”称号。

　　2023年上半年新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约550亿，占青岛整个市场的半壁江山，占比49.7%。海信地产、和达集团、万科地产三家房企毫无悬念占据“状元”、“榜眼”、“探花”位置。下半年随着张村河、金家岭、东李世博园等板块多个品牌开发商、多个派系的新品楼盘入市，青岛楼市的下半年，谁又将笑到最后？

　　海信地产上半年以销售金额56.11亿元登顶销冠，海信君澜、海信依云小镇、海信璞悦等项目热销，海信君澜签约9.89亿、2.28万㎡；海信依云小镇签约172套、8.93亿；海信璞悦签约5.33亿元。

　　和达集团紧随其后，上半年签约43.92亿元位居第二位。其中和达智慧生态城、和达和山以及西海岸灵山湾板块和达云辰、和达云顶等项目均有不俗的表现。和达智慧生态城签约5.6亿元；和达和山签约3.3亿元；和达云辰签约3.26亿元；和达云顶签约3.01亿元。

　　万科地产以销售金额39.67亿元位居第三，主要是在森林公园、顺城万科海潮云起等项目热销的带动下，森林公园签约12.8亿元、5.6万㎡；顺城万科海潮云起签约10.2亿元、7.1万㎡。

　　《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

　　从榜单来看，入榜的前7名房企权益销售金额均破30亿，权益销售金额破50亿的房企仅海信地产一家。青岛上半年权益销售榜TOP10的门槛为24.27亿元。

　　在2023年1-6月新建商品房开发商权益销售排行榜上，海信地产登顶TOP1，权益销售金额56.1亿元，遥遥领先。多采用独立开发模式，鲜有项目是合作开发。

　　北岸置业排名第二位，权益销售金额41.49亿元，多个楼盘均采用合作开发模式，与合作方按照股权进行了拆分。

　　2023年1-6月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积345万㎡，占全市签约总面积的46.2%。

　　和达集团以签约33.7万㎡位居第一位，签约项目主要集中在和达智慧生态城、和达熙园和西海岸灵山湾板块的和达云辰、和达云顶等项目。

　　海信地产位居第二位，签约29.65万㎡，海信凤台世家、海信城、海信盟旺山世家二期、海信依云小镇、海信君澜、海信公园里是签约主力，签约面积均在2万㎡以上。

　　万科地产以签约24.78万㎡位居第三位， 顺城万科海潮云起、森林公园、城望云起是签约主力。

　　楼市分化时代，剔除市场泡沫后，整个市场将重新回归到地段&产品力上。从单盘成交情况来看，主城核心、品牌开发商、强有力的产品力等等因素都促成以下楼盘的高成交。

　　星河湾项目大批房源6月份集中网签，直接将项目签约量推至高位，占据销售金额榜单TOP1,上半年合计签约15.4亿元、7.29万㎡。

　　浮山后红盘青啤静澜山以13.98亿元的销售金额斩获2023年1-6月青岛商品住宅金额榜“榜眼”，同时也是上半年主城区商品住宅金额销冠，共计签约商品住宅277套、约3.95万㎡。

　　张村河板块千万豪宅鲁信有邻花园，项目自入市以来持续热销，上半年以签约13.8亿元位列第三位，签约面积3.39万㎡。

　　2023年1-6月商品住宅销售总面积TOP10中，中建锦绣天地以签约10.11万㎡位居第一位，且占据绝对优势。

　　3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

　　4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。

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