乐居财经李礼9月18日，中银证券发布房地产行业2023年1-8月统计局数据点评。
国家统计局发布2023年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。8月销售面积7386万平，同比增速-12.2%（前值：-15.5%）；开发投资金额9183亿元，同比增速-11.0%（前值：-12.2%）；新开工面积6922万平，同比增速-23.6%（前值：-25.9%）。本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
8月单月全国销售面积同比降幅持续收窄，但实际市场需求仍然较弱。8月全国商品房销售面积7386万平，同比下降12.2%，同比降幅较上月收窄了3.4个百分点；销售金额7708亿元，同比下降16.4%，同比降幅较上月收窄了2.9个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降18.3%、15.4%，同比降幅较上月分别收窄了1.2、0.1个百分点。我们认为，8月销售降幅收窄一方面是因为去年同期基数相对较低，另一方面，8月中央在优化需求端购房政策频繁表态，释放积极信号，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度有所加强，对需求的释放起到了一定作用。但整体来看，市场未见明显好转，需求仍然较弱，房价也仍然面临一定的下行压力。8月商品房销售均价10436元/平，环比基本持平，同比下降4.8%，同比降幅较上月扩大了0.3个百分点；其中住宅销售均价10882元/平，环比增长0.3%，同比下降3.4%，同比降幅较上月收窄了1.3个百分点。
从区域来看，东部、中部地区下行压力加大；但从累计来看，东部地区仍明显好于中西部。8月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为-23.2%、-11.1%、14.9%、-12.4%，其中东部、中部地区同比降幅较上月分别扩大了5.1、1.8个百分点，主要是因为前期需求集中释放叠加暑期跨域旅游潮，迎来阶段性瓶颈期；西部、东北部地区因去年同期基数相对较低，同比增速分别提升了28.4、16.3个百分点。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区1-8月累计销售面积同比增速为-3.9%，中、西、东北部分别为-11.1%、-9.0%、-1.7%。
全国商品房累计销售同比降幅扩大，住宅销售金额累计增速由正转负。1-8月全国商品房销售面积7.39亿平，同比下降7.1%（前值：-6.5%）；销售金额7.82万亿元，同比下降3.2（前值：-1.5%）；销售均价10569元/平，同比增长4.2%（前值：+5.3%）。其中，住宅1-8月销售金额、面积同比增速分别为-1.5%、-5.5%。8月末以来，中央和一线城市落地多项重磅利好，二三线城市也加速跟进，成都、杭州、厦门、长沙、武汉等强二线城市落实“认房不认贷”；南京、济南、青岛等二线城市全面取消限购政策，政策密集出台后，市场情绪明显提振。我们认为当前正值“金九”传统销售旺季，预计短期以核心城市为主的东部地区销售会有数据上的回升，但回升幅度、可持续性以及全国层面的数据仍待观察。
单月投资与新开工同比降幅收窄；但规模仍处于低位。8月单月开发投资金额9183亿元，同比下降11.0%，降幅虽然较上月收窄了1.2个百分点，但已经连续四个月降幅超过一成，本月降幅收窄主要是商业类物业投资降幅收窄引起的，住宅投资走弱，8月住宅投资额同比下降10.9%，同比降幅较上月扩大了1.5个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。8月东、中、西、东北部投资额同比增速分别为-7.2%、-9.9%、-16.3%、-32.2%。8月新开工面积6922万平，同比下降23.6%，降幅虽较上月收窄了2.3个百分点，但新开工体量为2009年来的同期最低值，市场销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱，保交付、稳资金的优先级更高。1-8月累计投资7.69万亿元，同比下降8.8%，降幅较上月扩大了0.3个百分点；累计新开工面积6.38亿平，同比下降24.4%，降幅较上月小幅收窄了0.1个百分点。
单月竣工面积同比增速连续六个月保持双位数增长，全年竣工增长确定性相对较强。8月竣工面积5321万平，同比增长10.6%，增速虽然较上月大幅下降了22.6个百分点，持续六个月保持双位数增长。1-8月累计竣工4.37亿平，同比增长19.2%，增速较上月下降了1.3个百分点。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。
受销售走弱的影响，房企到位资金8月降幅扩大。8月房企到位资金8899亿元，同比下降25.4%（前值：-20.2%）。1）房款4311亿元，同比下降32.8%（前值：-22.3%），其中受销售走弱的影响，定金及预收款同比下降34.1%，同比降幅较上月扩大了12.4个百分点；个人按揭贷款同比下降30.2%，同比降幅较上月扩大了6.6个百分点，当前居民购房信心不足，叠加居民对收入和就业不确定性的担忧有所加剧，因此居民加杠杆的动力和意愿均不足。从社融数据也能看到，8月新增居民户中长期贷款1602亿元，同比少增1056亿元。不过8月末信贷政策明显宽松、多地执行“认房不认贷”，一定程度上或促使居民购房加杠杆的行为增加，预计个人按揭贷款或将出现改善。2）非房款4588亿元，同比减少16.9%（前值：-18.1%）。其中，国内贷款同比下降24.3%，同比降幅较上月扩大了9.6个百分点。自筹资金同比下降22.2%，同比降幅较上月扩大了1.7个百分点。房企融资有所改善，8月房地产行业国内债券、信托、ABS合计发行697亿元，同比增长22%，同比降幅较7月扩大了24个百分点。1-8月房企到位资金8.71万亿元，同比下降12.9%。
近期中央与核心城市政策密集落地，当前市场进入“金九银十”的传统地产销售旺季，我们预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察，全国销售的复苏也需要再观察。
现阶段我们建议关注两条主线）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。ku酷游