ku酷游根据《广东省委全面深化改革委员会关于印发佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案的通知》(粤改委发〔2020〕11号)精神，试验区建设的重点任务包括：继续深化农村土地制度改革，参照国有建设用地监管模式，建立农村集体经营性建设用地入市全链条监管机制。为加强农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管，健全完善监管制度，规范农村集体经营性建设用地及房屋开发经营行为，结合南海区实际情况，制定了《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法》（南府〔2022〕59号，以下简称《办法》）。

　　结合实验区建设任务，针对南海区农村集体经营性建设用地入市过程中出现的开发经营等问题，本《办法》作为一项重要的配套政策文件，从源头上加强对农村集体经营性建设用地交易及房屋建设、销售、出租等行为的监督管理：

　　（1）在土地入市交易环节，防止农村集体经营性建设用地私下交易、不符合条件上平台交易、农用地以建设用地名义入市、农用地与建设用地捆绑交易等违规交易行为。建立竞买人资金条件审查机制，避免项目因资金不足烂尾。

　　（2）在开发建设环节，强化对违规建设、擅自改变用途将农村集体经营性建设用地及地上房屋用于建设住宅或类似住宅的居住用房等行为的监管。

　　（3）在房屋销售、出租经营环节，预防出现未竣工投入使用、擅自预售、擅自预租、擅自分拆销售、违规收取租金、虚假宣传违规销售或出租房屋等违法违规行为。

　　《办法》的制定，主要是为了进一步完善集体经营性建设用地及房屋开发经营涉及的土地交易、项目开竣工及验收、房屋销售、房屋出租等多个环节的监管，结合南海区实际，《办法》一共五十六条，分为总则、用地交易、开发建设、房屋经营、监督检查、责任追究、附则七章，其核心内容如下：

　　为解决集体经营性建设用地交易及房屋建设、销售、出租等监管环节存在的部门职责不清的问题，参照国有土地的做法，结合《佛山市南海区人民政府办公室关于印发房地产领域预防和化解社会矛盾专项工作方案的通知》（南府办函〔2021〕42号）、《佛山市南海区机构改革方案》确定的各部门职能分工，第五条、第六条明确了区自然资源、农业农村、住建水利、城管、市场监管、发改、财政、民政、税务、公安、生态环境、政数、区公共资源交易中心、纪委监察、中国人民银行等有关部门及单位、镇人民政府（街道办事处）、村级监管责任主体等有关部门及单位的监管职能。为了强化属地管理，明确各镇人民政府（街道办事处）成立镇政府（街道办）监管小组，具体负责辖区内集体经营性建设用地项目的日常监管。同时考虑到集体土地与国有土地的所有权差异，探索建立村级监管责任制度，明确村级监管责任主体对擅自改变土地利用条件、违规开竣工、未竣工投入使用、擅自预售、擅自预租、擅自将房屋用于住宅或类似住宅的居住用房、擅自分割销售房屋、违规收取租金、虚假宣传违规销售、出租房屋等行为具有日常巡查和监管职能。此外，在第五章明确各部门及单位监督检查的具体执行内容。

　　现有房地产开发、商品房经营等有关规定仅适用于城市规划区范围内国有土地房屋经营，虽然《广东省城镇房屋租赁条例》规定其他房屋的租赁也可参照执行，但未具体规定罚则。基于集体经营性建设用地房屋经营无法可依的困境，为深化土地制度改革，《办法》明确通过签订项目监管协议的方式进行监管。第七条规定由镇人民政府（街道办事处）参与签订项目监管三方协议，并约定土地规划用途、规划条件、工程监管、开竣工时间、房屋销售（出租）要求、房屋销售（出租）宣传及公示、出租合同报备、知情书签订及要求和违约责任等全程监管内容，突出对房屋的销售、出租等行为的监管。

　　《办法》参考《广东省城镇房屋租赁条例》第十一条、第三十条规定，探索建立集体土地上房屋销售合同与租赁合同备案制度，强化对农村集体经营性建设用地房屋销售、出租的管理：一是对涉及农村集体经营性建设用地产业载体项目分拆销售的，开发单位应当自签约之日起30日内，向区住建水利局办理合同登记备案手续。二是开发单位租赁农村集体经营性建设用地上房屋前，须将租赁项目情况向镇政府（街道办）监管小组报备；房屋租赁合同签订后10个工作日内，租赁当事人应提交农村集体经济组织进行审核并备案存档。签订、变更、终止房屋租赁合同后30日内，租赁当事人应向镇政府（街道办）房管所进行合同备案登记。

　　《办法》制定多项措施防范“商改住”等违规建设行为：一是项目规划条件中明确项目用地性质、建筑功能，明确在规划审批、建设工程规划条件核实、核发施工许可、竣工验收等环节的管理措施（第十四条、十六条）。二是从设计、施工图审查、施工、监理等多个环节强化监管，明确集体经营性建设用地项目建设要求，不得预留加建、改建卫生间、厨房或夹层的相关构造及设施（第十六条）。三是充分发挥属地管理作用，成立镇政府（街道办）监管小组负责集体建设用地开竣工报备、及时处理违法违规行为（第十七条）。四是发挥村集体作为集体土地所有权人的监管作用，定期核查建设项目现场，参与竣工验收，并在竣工验收时提供现场核查情况说明（第十七条）。

　　《办法》通过多种方式强化部门监管抓手，防范以租代售等违规销售、出租经营行为：一是明确属于以下四种情形商服用途的农村集体经营性建设用地方可入市，即城市更新联动改造项目、城市更新混合开发项目、镇（街道）集体土地整备中心拟入市的集体经营性建设用地、用于建设农贸市场、幼儿园、加油（加氢）站、集中式员工租赁住房等公共服务设施项目（第十三条）。二是加强出租方式入市的房屋经营管理。以出租方式入市的集体经营性建设用地入市后地上房屋租赁经营的，房屋租赁期限不得超过十年，开发单位不得一次性收取房屋承租者三年及三年以上的租金；除用于建设农贸市场、幼儿园、加油（加氢）站、集中式员工租赁住房外，开发单位必须自持并自行运营(不得租赁或以“转让房屋使用权”的名义“以租代售”）物业的建筑面积占总建筑面积的10%以上。（第二十八条）。三是明确开发单位不得以“赠送使用年限”等名义变相销售房屋，房屋出租后开发单位不得采取“长租返利”模式返租经营（第二十八条）。

　　《办法》多举措严防以住宅用途进行虚假宣传的行为：一是明确项目命名规则，不得使用含有府、墅、庄、苑、馆、轩、邨等住宅性质的名称，并注明非住宅、非公寓用途（第二十三条）。二是建立项目信息公示制度，要求开发单位在项目销售中心或招商中心醒目位置制作项目信息公示栏，进行项目投资风险识别和提示等（第二十四条）。三是开发单位与购房者（承租者）签订《知情书》，提醒购房者（承租者）充分了解项目情况并同步录像，由亲笔写明“本人已完全知悉所购（租）房屋非居住用房、为集体土地所有权性质、土地期限届满后土地使用权及地上房屋的处置方式”并签名（第二十五条）。四是对违反规定进行虚假宣传、销售（或出租）农村集体经营性建设用地项目房屋等行为的开发单位予以处罚，纳入严重失信纪录名单，由相关部门对其进行联合约束。（第四十八条）。

　　9．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第2号）；

　　10．《广东省委全面深化改革委员会关于印发佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案的通知》(粤改委发〔2020〕11号)

　　12．《佛山市自然资源局等四部门关于进一步加强服务型公寓规划建设管理 规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（佛自然资通〔2019〕450号）

　　13．《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》（南府〔2021〕80号）。

　　14．《佛山市南海区人民政府办公室关于印发房地产领域预防和化解社会矛盾专项工作方案的通知》（南府办函〔2021〕42号）