针对北京近期强降雨引发的住宅小区房屋漏雨诉求集中情况，北京市住房城乡建设委会8月2日表示，该委同北京市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，优化完善房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升专项维修资金使用效率，确保专维资金快速使用。

　　《通知》明确了先施工抢险、再公示、再拨付资金的程序，具体如下：当住宅小区内发生房屋漏雨情况，并且已经超出物业服务合同约定的物业服务人维修范围时，小区业委会(物管会)、物业服务人应及时将情况向属地居(村)民委员会报告。由属地居(村)民委员会召集业委会(物管会)、物业服务人及相关业主等共同到现场对漏雨情况进行实地查看，明确维修改造方式和范围，并召开现场会议确认。

　　各方确认后，由业委会(物管会)或物业服务人委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造，维修改造竣工验收通过后，还应委托造价咨询单位对工程造价情况进行结算审核，并将相关材料在物业管理区域显著位置进行公示，让广大业主充分知晓。

　　接下来由业委会(物管会)或物业服务人向各区住建委(房管局)提出维修资金使用申请，该环节须提交应急维修资金申请表、维修改造方案及公示情况、维修工程造价结算审核书、维修资金分摊明细表等相关材料。各区及时进行审核或备案后，由北京市住房资金管理中心各区管理部或业主大会开户银行将住宅专项维修资金划转到施工单位银行账户中，完成整个维修资金应急使用流程。

　　物业领域资深律师包华分析，这个资金使用程序跟以前应急使用专项维修资金流程，在整体结构上大体相当，目的都是先进行抢修，再进行业主公示表决，最后资金支付。此前应急维修更多的是政府先参与认定，根据政府所规定的几种情形，由管理人认定符合情形的提交给政府，政府审查完后先行维修，再走业主或居民民主程序。但此次不同的是，由于大范围受灾，较多房产出现了问题，政府一方进行相应事实认定存在困难或效率不高，《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》是由属地的街镇、村委会（居委会）代为进行确认工作，这样做的目的是提高工作效率。

　　物业领域资深律师包华分析，如果房屋明显产生漏雨，无论是屋面还是外墙问题，都应该是可动用专项维修资金的，只不过动用专项维修资金的规模及维修方案，两者之间是有关联的。维修方案不同，动用资金也不同，所涉及到的业主不同，分摊结果也会不同。

　　《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》在具体实施中，可能存在哪些特别需要注意的问题？包华认为，此前动用专项维修资金，如果时间允许，程序上应由政府职能部门做审价，这一次实际上把审价工作放在后边，维修完后根据工程来核价，所以业主们可能担心工程做完后，核价太高。这就要求事后核价信息要更透明、程序更公开、核价机构的信用更好。另外，此前房屋漏雨是个别项目，现在是较大房屋受灾情况，两者虽然性质相同，但规模不同，所以在处理过程中，对修缮周期、效益要求是完全不同的。从整体上看，房屋使用本身是以安全为优先的，以保证正常生活为优先，有一些维修可能就没有办法做到面面俱到，可能看上去没那么严谨，或者成本不是最低的，但从公共管理角度上，并不追求成本最低，也不追求程序的严丝合缝，广大公众对于应急下的处理方法要有一定的耐受度，有一定的谅解。

　　包华分析，日常情况下，假如这一栋楼出现屋面漏水，走正常程序是要对这栋楼的专项维修资金现有金额进行确认，然后对工程施工方案进行确认，根据施工方案推导出这次维修价格，按照房屋面积摊给每一个业主签字。这套手续完成后，动用维修资金备案，施工单位进场修缮，费用支付。在这一过程中，施工方案确定和价格方面政府还可以进行核价，这是正常情况。相当于先表决后施工，这对于全体业主似乎是一个好事，但对于顶层业主其实是有为难之处的，因为大家在表决过程中有时间问题，而顶层业主正在受到财产上损失，所以这个周期相应越短越好。为了保证顶层业主能够耐受，一般物业公司也会有一些临时性的措施，能够保证顶层业主损失有所降低，这是常规套路。但是，这次不一样，范围太大，涉及到的人员和楼宇多，抢险救灾是以效率优先的，保障效率就可能会牺牲一些民主程序，甚至在保证效益的前提下，可能会让渡一定的经济成本。尤其这么多楼宇同时出现问题的情况下，修缮价格可能会水涨船高，又没有办法招投标，可能会进一步抬高价格，这些可能都会导致大家的不适应，所以作为百姓必须要有一定的理解和耐受度才能够解决类似问题。

　　有市民反映，屋顶两三年刚启用维修基金修缮过，但这次暴雨后再次出现了漏雨，物业拒绝再次启用维修基金维修，这种情况该怎么来解决？包华分析，如果此前已进行过维修资金的使用，并且对屋面进行过维修，而这次确认依然是屋面损失导致漏水，这就就涉及到了此前的工程质量问题，如果前一次工程质量未达标，或者还在保修期内，依然应当由原维修机构进行修缮，这种情况可以不动用专项维修资金的，由原修缮单位继续维修就可以了。

　　房屋漏雨的修缮是否分轻重缓急呢？包华认为，这个区分很难，每栋楼跟每栋楼的情况都不一样，业主们都认为自己的事是最着急的。在这种情况下，主要考验的是施工单位的施工输出能力，如果能及时维修，就及时承接项目，如果不能够及时维修，也要跟业主方说清楚。这次受灾楼宇比较多，面积比较大，所以对能够提供修缮服务的公司整体工作输出能力有更高的要求。

　　物业领域资深律师包华分析，老旧小区是对于建设时间长的项目的统称，房屋性质也不完全相同。有的是原来的公房，也有房改上市的，有的是经济适用房，也有商品房。不同房屋，专项维修资金设置金额是不太一样的，规制单位也是不太一样。一般情况下，北京市的住宅项目都有维修资金，公房在房改时会交一笔钱，商品房在销售时会交一笔钱，但伴随着这些年房屋实际的管理和消耗，可能原先房屋的专项维修资金已经使用完毕了，或者所剩不多了，在这种情况下，专项维修资金就需要续筹。来源：新闻建外14号ku酷游