ku酷游7月24日，中央政治局会议在谈及房地产市场时首次提出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

　　会议的定调为下半年房地产政策持续宽松明确了总体方向，股市房地产板块的快速回暖意味着人们对于楼市的观望情绪开始出现了明显的转变。利好政策是调节风险的工具，我们判断，下半年楼市的利好与风险并存将会并存，把握机遇的同时更需要小心谨慎。

　　首先是房企融资的“三箭齐发”，信贷投放、债券融资、股权融资，三大融资渠道的打开意在打破“三道红线”政策对于房企现金流的压制，以增强房企流动性预期。 其次是购房人群提供信贷支持，下调贷款基准利率、因城施策调整首付比例、贷款额度、公积金政策等，在保障稳房价、稳预期的基础上进一步降低购房成本，以提振住房消费信心。 还有就是交楼保障，通过开发性政策性银行在央行的领导下发放保交楼专项贷款推进已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，以稳定房地产市场，保障民生。

　　金融领域的刺激政策确实在一定程度上发挥出了应该发挥的作用，这点在持续增长的房屋竣工数据中有明显体现，但是对于整个房地产市场环境来说，金融领域的刺激作用还是有限， 楼市复苏基础依然不稳，甚至有再度遇冷的可能。这时就需要考虑如何运用好其他方面的政策工具，适应房地产供求关系新变化，稳住楼市的“基本盘”。

　　政策工具箱里还有什么？按照作用对象，政策工具分为直接政策工具和间接政策工具，我们来看看这两类工具分别能够为楼市带来哪些利好。

　　国家税务总局日前发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》在“支持消费提振信心税费优惠”中明确了诸多房地产交易环节的税费，引发关注。虽然官方人员已向媒体表示所列税费优惠属于既有的政策，但并非所有的城市都能够充分释放既有政策的效用，政策指引发布后，税费优惠政策有望在实际执行中得到进一步落实，进一步降低房屋教育成本，增强房地产市场活力。

　　优化住房限价政策也是一个值得关注的方向。住房限价政策原本是为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，但规定的死板僵硬也导致各种“花式促销”手段层出不穷，购房者观望情绪变得更加浓重。进入三季度以来，已有部分城市放出消息拟进一步优化住房的限价、限购政策，实际落地后可能会针对刚需、改善、豪宅等不同品类的产品制定更为细化的限价措施，让房价和市场趋势尽量靠拢。

　　居民收入预期下降是当前住房消费低迷的主要原因之一。当前供求关系的变化不仅反映于房地产市场上，在就业市场上也有体现，具体表现为“就业难”和“招工难”并存的矛盾，这是一项长期矛盾，当务之急则是要在短期内解决好青年失业率居高问题。当前所采取的政策其一是给予吸纳青年就业的企业扩岗补助以降低企业用工成本，其二是鼓励青年创业来向社会提供更多的就业岗位，其三是提升企业和机关事业单位公益性岗位规模以保障待业人员的就业通道。吸纳就业的主力军是民营企业，“民营经济31条”的重磅出台将会在增加就业和改善民生等方面发挥积极作用。

　　7月24日的中央政治局会议将“发挥消费拉动经济增长的基础性作用”放在“通过增加居民收入扩大消费”之前，明确了通过扩大消费拉动收入增长、收入增长进而带动消费市场的扩大内需战略。上半年消费增长较快的几个板块分别为服务消费、商品 销售以及文化娱乐消费，增长乏力的几个板块分别为汽车、居住及建筑装潢，下半年可能会通过发放补贴等方式拉动大额产品的消费。消费复苏也将进一步改善居民的收入预期，进而扭转置业情绪和市场信心。

　　房企偿债压力依然较大。中指研究院数据，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，一年内到期余额为9277.6亿，下半年房企将迎来明显的偿债高峰。为应对债务压力，今年房企处置资产动作频繁，多家 大型 房企债务重组取得实质性进展，但分化格局也在持续加剧，对于融资渠道缺乏的部分中小房企而言，距离摆脱流动性危机还有很大的距离。

　　公共基础设施建设乏力。面临债务压力的还有地方政府和城司，7月24日的中央政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，重申化债重要性。加强地方政府债务管理，首先是要严控新增隐性债务，这意味着对于公共基础设施建设项目的审批会更加严格。城司是公共基础设施建设的主力， 化解城投债将 会是一个长期的过程，其基建“托底”作用可能会有所减弱。

　　二手房挂牌量持续走高。放松住房限购、限售，房产交易减免税收、支持改善性住房需求……这一系列的楼市刺激政策势必会大幅提高房子的流动性，促进二手房市场活跃。但房地产市场供求关系已发生重大变化，买房市场下，二手房挂牌量激增将会给整个房地产市场的价格造成冲击，进而会导致居民财产性收入增速放缓，甚至可能出现负增长。

　　密切关注政策调整趋势。2023年下半年，房地产调控将会进入到密集优化时期，除了已经释放消息的 “四限”（限购、限贷、限价、限售）调整、 降低存量房贷利率、落实“认房不用认贷”等优化政策以外，甚至还会有意想不到的政策措施出台。楼市的本质是政策市场，关注政策、读懂政策，有助于在密集调整期内把握住机会。

　　合理控制家庭债务比率。家庭债务比率也叫家庭负债率，也就是 负债总额占资产总额的比值，家庭债务比率的警戒值是50%，在资产（房产）价值涨势明显放缓的趋势下将债务比率控制在50%以下将有效提升家庭抵抗风险的能力，如果负债率接近100%则可能会无力偿还贷款及利息。

　　以居住为导向选择产品。自住房主要看区域和产品，选择区域时，应当以建设现状为主，兼顾近期规划，谨慎看待中长期发展规划；选择产品时，建议以准现房、现房和品质良好的二手房为主，谨慎选择短期偿债压力较大的开发商品牌和施工进展慢的楼盘。