中央层面对于城中村改造出台重磅政策。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称“《指导意见》”），指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
在此背景下，《指导意见》将对深圳城中村改造带来哪些影响？住房租赁企业在城中村改造中，存在哪些新机会和新要求？下半年深圳城中村改造及租赁市场走势如何？
为解决新市民、青年人住房问题，深圳对“十四五”期间建设筹集保障性住房的目标按下“快进键”，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房（简称“保租房”），以更好解决新市民、青年人的住房问题。
对于土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房以及保租房供应，城中村是“最现实的答案”。城中村是很多新市民、青年人到深圳的第一个落脚点，因此，城中村改造提升，成为深圳增加租赁住房供给的主渠道之一。恰如珊瑚数据CEO、深圳市房地产研究中心秘书长梁志勇所言，由于居住画像的多样性，通过对城中村的改造，有利于建立住房梯度消费，从基础安全、品质提升、居住体验等维度满足不同人群的住房需求。
“城中村成为深圳外来人口既需要又有些不满的居住地，同时其租金较低、相对配套方便的属性，也是其受到欢迎的重要原因。”克而瑞资管华南区总经理马洪波指出，城中村改造是提升居住品质的方式，而不是提高租金的手段，因此，需要与保障房紧密结合，为外来人口提供完善的居所。
实际上，今年以来，深圳把大力推进城中村保障性住房规模化、品质化改造提升，作为为新市民、青年人提供更多高品质可负担的保租房的政策选项和重要手段。今年2月，深圳发布了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点，为深圳规范、有序、高效推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。根据《指引》，城中村住房改造后的居住空间应方正实用，最小套内使用面积为单间10平方米、一居室20平方米、两居室27平方米。此外，户内应匹配对应的家具家电，满足常规生活需求，实现住户拎包入住。
在此背景下，梁志勇指出，本次中央层面对城中村改造出台政策，对城市发展、住房供应结构、新市民居住这三方面将产生深远影响。具体而言，梁志勇表示，城中村面貌将得到改善，逐步撕掉“脏乱差”的标签，从政策上承担城市保障性住房的功能并成为供应对象，列入筹集任务，成为满足新市民的过渡性住房产品。同时，租金方面一直缺乏调节抓手，由于城中村市场体量大，并将其纳入正规化管理，其将成为未来调节市场租金的基底部分，对调节城市级的租住成本有重要作用。
此外，在马洪波看来，《指导意见》的出台，通过国家政策层面给深圳一些发展路径，政府可以通过探索市场化解决资金和方案来实现城中村提质不提价的目的，“该政策正是指向深圳这样的城市面临的重要问题，路径、手段和资本要有闭环，还要有支撑，需要研究新的合作模式和合作方式，从而实现居民居住和城中村改造的双赢局面。”
值得一提的是，新时期的城中村改造绝不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时，突出公益性，增加公共服务设施，解决公共短板缺失严重的问题，提升居民居住质量。那么，在这一过程中，住房租赁企业，应该如何有所为有所不为？
对此，梁志勇指出，目前，住房租赁企业只能解决整个租住链条中的一环，即房屋运营，主要为改造、出租与日常运营管理，而企业行为的核心在于计算投入与收益，“在危房面前，大多数企业算不过账，主要为成本难测算，表现在改造流程、合规性、成本投入等多项考虑因素。而公共服务设施改造更是超出一般住房租赁企业专业范畴。因此，危房与公共设施改造需要相关部门推动，同时，应加快鼓励推动建设社区运营服务商，以支持开展公共设施日常运营。”
住房租赁企业在参与城中村改造过程中，存在一些新机会和新挑战。正如马洪波所言，住房租赁企业在城中村改造过程中存在着改造、运营相关的专业建议和全程操盘的机会，同时，也对住房租赁企业在资本、改造和运营层面的标准化和专业化提出相关要求。因此，企业需要结合自身的运营优势与特点，选择自己熟悉的专业和技能深入参与，从而获得更多的发力点和盈利点。
广东省公寓管理协会会长刘昕亦表示，住房租赁企业可在其中发挥运营、服务、营销方面的优势，跟随国企央企一起，在商业配套等方面出力。因为“统租”之后，在保障品质提升的过程中，商业价值就可以显现出来。
不过，在这其中，对住房租赁企业来说挑战也不小。“城中村改造从单栋到多栋到整村，房源运营规模在变大。从追求坪效到追求社区收益，营收模式发生相应变化。从包租到托管到政企成立合资公司，商业模式也在发生转变。资金也从小体量变为大体量，租户数在增加、周边商业需要联动等，都给企业带来了新的挑战。”梁志勇如是说。
在此背景下，梁志勇进一步指出，由于我国专业化运营机构体量少、起步晚，因此，租赁企业一方面应顺应保租房趋势，提升自身运营能力，练好基本功。同时，可以预见的是，未来租赁企业收入也会从依赖租金差，到依赖服务差（运营商供应的服务体验及租户的消费意愿）的转变，因此，租赁企业应该探索多种经营、人宠共居、局部翻修等，积极围绕租住生活开展非租增值服务。
城中村的改造并非易事。马洪波指出，城中村的改造需要通过多途径、多方面来解决，通过盘活资产，在资产盘活中要收益，通过政府为主体，企业多途径多方式参与，不仅解决城中村的租赁住房问题，还把城中村的基础设施、闲置资产和闲置商业空间进行多层次的整合，从而能够形成多赢的局面。如果只是注重租赁提升，资金的收益问题还是很难解决，更多的还是要通过基础设施改善、空间优化与整合，以及专项贷款、限制资产盘活等，为城中村的改造增加新的活力和动力。
梁志勇还指出了目前的一大现状：区域市场鼓励及优化政策细则未明朗，社会资本多处于观望状态。之所以如此，其原因在于，一方面受城中村物业产权影响，底层资产合规性不足；另一方面，资产市场退出路径仍在探索。不过，随着市场其他资产收益率下行，保租房认定书、REITs等跑通，相信将会有越来越多的市场主体参与城中村改造。
值得一提的是，之前深圳城中村“统租”，是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司（市属国企人才安居集团旗下的城中村租赁公司）负责推进。对此，刘昕建议，在市场参与主体方面，其他国企和民企也参与进来，多点开花，由国企发挥政策、资金、统筹优势，民企发挥运营、执行力等优势，在此基础上，各个区可互相竞争，共同来推动城中村品质升级。
在引入社会资本和市场资本方面，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首先，政府部门公共资金和国企、城投在做城中村改造时，应该先把公共服务配套完善起来，包括市政设施以及学校、医院等配套资源。其次，在城中村改造中，政府部门在推进租购同权等方面加大力度，在此基础上，新市民集聚后，社会资本就更愿意参与其中；而且，更多地提供公共服务，也可以让社会资本获得更高的稳定收益。此外，建议在社会资本参与城中村改造中，金融支持方面能有更大的扶持力度。
不过，刘昕同时指出，国家对保租房和城中村改造的核心还是希望租金降下来，但社会资本进入后，必然希望租金有所上涨，两者是个博弈的矛盾体。因此，建议还是以低成本的国企央企资金和险资进入更为合适。
那么，在《指导意见》下，今年下半年深圳城中村改造以及租赁市场走势如何？对此，刘昕预计，深圳城中村改造将会按原节奏有步骤地推进下去，会持续一段时间。马洪波则表示，预计下半年深圳会积极推进城中村改造步伐，但也会通过市场路径进行监管和协调，该部分对租赁市场影响不大。
“预计下半年，准确来说，应该是下半年年尾，租赁市场会出现3-5个大型的机构运营商，品质化房源供应增多，规模化改造标杆案例会出现，租赁市场会更加丰富、多元。”梁志勇分析称。
不过，梁志勇还强调称，需要注意的是，在政策利好下，村民、业主预期增加，拿房成本会刺激租金，租金或呈现一定程度的上涨；此外，品质化改造可能会牵动城中村原有利益，“但从长远看来，居住品质提升与租住租金上涨幅度受控，租赁企业服务收入结构改变，国企主导城中村改造，会是确定的走势。”