存量房贷利率调整根本原因在于房贷利率“加点”幅度不变，直接原因在于居民提前还贷需求旺盛。个人住房贷款利率加点部分在合同期限内固定不变导致存量房贷与新发房贷利差走阔，催生居民“提前还贷”行为，对银行也造成“高息”资产减少的压力，或是近期央行提到存量房贷利率调整的原因所在。

　　存量房贷年利息或超2万亿，受存量房贷利率调整影响的年利息或超4000亿。在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，我们测算得出当前存量房贷年利息在2万亿以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。

　　存量房贷利率调整或存在一定“准入”门槛。银行可能在调整过程中设置“准入”门槛，只有部分存量房贷能够得到调整。基准情形下，50%存量房贷利率实现调整，年利息总减少约2000亿，对应个人住房贷款加权平均利率下降52个bp，对银行业贷款类资产收益率的影响约10个bp，对银行业总资产收益率的影响约5个bp。

　　调降存款利率是应对净息差收窄的有效办法。后续为缓解存量房贷利率调整给银行资产端回报率带来的下降压力，存款利率下调依然是有效的应对措施。基准50%调整比例情形下国有行或需存款“降息”12个BP以维持净息差不变，而城商行和农商行则仅需存款“降息”6个BP即可实现维持净息差不变。

　　居民负债压力有望得到部分缓解，消费潜力有望得到部分释放。由于落地时点尚不能确定，且居民对房贷利息支出变化的反应速度预计不会很快，我们认为存量房贷利率调整对居民消费支出的拉动作用或将开始于明年。存量房贷利率调整或将导致有房贷家庭户均年利息支出将减少约1400元，人均年支出减少超500元，推高2024年人均年消费支出同比增速0.45个百分点。

　　货币政策信号：着力点的转变可能更加重要。存量房贷利率调整的作用机制是提振居民消费，与以往刺激投资相比发生明显变化，高质量发展主题下未来的央行货币政策更多的关注点或将持续落在居民端、消费端，货币政策着力点的转变或才是今年以来存款“降息”、存量房贷利率调整等政策隐含的重要信号。

　　风险提示：（1）模型假设不精准：为便于数量测算本了部分假设，然而实际情况可能与假设存在一定差异，导致测算结果有偏差；（2）利率调整落地路线不清晰：目前尚未有银行明确提出存量房贷利率调整执行方式，具体实现途径可能与预期有所不同；（3）银行经营风险：若存量房贷利率调整落地，部分银行短期内净息差可能收窄，或对银行经营产生一定压力。

　　上半年金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，引发市场关注。本文旨在探究存量房贷利率调整的深层原因、效果，以及对居民资产配置、收入与消费的潜在影响。

　　个人住房贷款是我国银行业资产端的重要组成部分。1992年建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款，1997年人民银行发布《个人住房担保贷款管理试行办法》，明确个人房贷最高比例为70%，最长期限为20年，银行个人住房贷款业务步入正轨。在2008-2010年和2015-2017年伴随着地产销售的高增，个人住房贷款余额也出现了两轮快速增长，根据人民银行发布的数据，截止2023年一季度末，个人住房贷款余额达38.9万亿，个人住房贷款占银行业总资产的比例在2021年底达到最高的11.11%，2022年以来，随着地产行业周期下行，居民购房意愿降温，截止2023年一季度末，个人住房贷款占银行业总资产比持续下降至9.79%。与经营贷款和消费贷款相比，个人住房贷款具有期限长、额度大的特点，且居民对于住房贷款还款意愿强，对于银行而言属优质资产，个人住房贷款的发展很大程度上推动了我国地产行业的发展。

　　基于“加点”幅度不变导致的新发贷款与存量贷款利差是存量房贷利率调整的根本原因。2019年LPR改革将我国存量房贷划分为固定利率和浮动利率两部分，依据中国人民银行公告〔2019〕第30号规定，LPR改革后无论是选择将原有贷款转换为固定利率还是浮动利率，其利率水平都与原合同保持一致，浮动利率房贷加点即设置成原合同利率与LPR差值，固定利率与原利率应保持不变。央行在2020年9月发布《中国货币政策执行报告》增刊——有序推进贷款市场报价利率改革，提到94%的存量个人住房贷款转换为了LPR加点的浮动利率贷款，随着近三年的还款进程推进，当前存量房贷中固定利率贷款占比仅4.6%。LPR改革后新发个人住房贷款利率参照基准是5年LPR利率，银行在5年LPR利率基础上加点形成个人住房贷款利率。在存量浮动利率房贷的两个利率组成部分中，基准部分随5年LPR变化，而加点部分在合同期限内固定不变，这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加上加点后依然较高，随着近几年居民购房意愿降温，银行对新发房贷利率加点幅度有所下调，在“加点”固定不变前提下存量房贷与新发房贷利率不等现象极易出现，尤其是去年以来存量房贷与新发房贷利差走阔，持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑，对存量房贷利率与新发房贷利率“拉齐”存有期待。

　　上半年居民“提前还贷”行为是存量房贷利率调整的直接原因。增存量房贷利率差走阔也催生了居民提前还贷行为，根据邹澜司长在上半年金融统计数据新闻发布会上的表述，虽然上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但个人住房贷款余额却有所减少，原因在于居民使用存款或者减少投资以提前偿还存量贷款的现象大幅增加，提前还贷会对银行造成不小的压力，近几年利率下行后存量房贷往往属于银行当前持有的“高息”资产，居民提前还贷后银行需要寻找其他资产，但今年上半年银行资产端本就存在类“资产荒”现象，提前收回的房贷资金难以寻觅到具有较好收益的流向。

　　本次存量房贷利率调整的实现方式有所不同。存量房贷利率调整有过先例，2008年10月人民银行决定将个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，又表示“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”，后续实践上银行多数选择将存量房贷利率“打折”降至原来的0.7倍。但2008年存量房贷利率调整与本次最大的不同在于，当时人民银行对银行执行层面的表述是“应”，而本次邹澜司长的表述是“支持和鼓励”，体现出人民银行更加遵循市场化法治化原则，后续银行个体间的实践可能更缓慢，也更差异化

　　存量房贷年利息或超2万亿。由于个人住房贷款具有较高的个性化特征，存在基准利率和加点幅度变化导致的利率差异和个人选择导致的期限差异等，往往难以对存量房贷及其利率进行精准划分。我们在基本假设个人住房贷款平均期限为18年的基础上，对存量房贷依据其投放年份进行划分，并依据人民银行发布的当年度个人住房贷款加权平均利率对存量房贷进行利率上的划分。人民银行发布的个人住房贷款加权平均利率最早可追溯至2008年，因此我们将测算起点设定在2008年，为实现测算，我们假设2008年底的个人住房贷款余额均为2008年所投放，实际上截止2008年底，个人住房贷款余额为2.98万亿，占2022年底余额不到8%，虽然假设并不能完全符合现实但误差影响较小。对于存量房贷中浮动利率和固定利率贷款的结构，前文提到存量固定利率贷款占比仅4.6%，对整体测算影响也很小，我们并不将其与浮动利率贷款进行区分。根据测算，当前存量房贷年利息在2万亿以上，由于发放日期较近以及2022年地产销售下降，2021-2019年发放的房贷利息占存量房贷利息比例最大。

　　存量房贷利率调整预计影响年利息总额达4000亿元。基于以上测算，我们进一步测算对可能受到存量房贷利率调整影响的利息收入。遵循房贷利率由5年LPR+加点的原则，当前5年期LPR为4.20%，基于去年以来个人住房贷款加权平均利率持续走低和地产销售疲软的现实，我们假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%。测算发现，存量房贷受影响最明显的是2018-2021年发放的房贷利息，而两轮房贷高速增长阶段2008-2010年和2015-2017年发放的房贷利息收入受影响较小，一方面是由于较早期投放的房贷至今已偿还过半，余量并不多，且当时的高增基数也较低，绝对增量并不及2018-2021年，另一方面是2015-2016年房贷利率阶段性下行，与调整目标之间利差较小。总体来看，存量房贷利率调整可能影响的年房贷利息超4000亿元。

　　本轮存量房贷利率调整中银行的自由度高于上一轮，实践操作中或存在一定“准入”门槛。前文提到，近期人民银行对存量房贷利率调整的表述是“支持和鼓励”，与2008年的“应”形成对比，或指向后续潜在ku酷游的存量房贷利率调整进程更加市场化，银行在其中的决策权更强。为控制房贷资产下降幅度，银行可能在存量房贷利率调整过程中设置“准入”门槛，为借款人设置条件，可能的条件为与借款人个人征信、财产和收入情况等挂钩以及调整利率后的房贷不能提前偿还等，也就是说并不是所有的利率高于调整目标的存量房贷都能够得到调整。我们对此做5种情景假设，将实际达成调整的存量房贷占全部存量房贷比例设定为基准情形的50%、可能情形的40%、30%、25%以及极端情形下的100%。在基准情形下，存量房贷年利息总减少幅度约2000亿，对应个人住房贷款加权平均利率下降52个bp，对银行业贷款类资产收益率的影响约10个bp，对银行业总资产收益率的影响约5个bp。

　　上市银行拥有个人住房贷款业务的经营优势，对银行业个人住房贷款业务具有代表性。上市银行财报中包含着银行资产负债结构、利息收入、净息差等更加细节的数据，借此可以对存量房贷利率调整效果进行更深层次的探究。目前我国共有42家上市银行，包含国有行、股份行、城商行和农商行四大类，从代表性看，上市银行总资产占银行业的67%，贷款类资产占银行业的73%，而个人住房贷款占银行业的91%，在个人住房贷款业务上，规模更大经营更加稳定的上市银行具有显著优势，也能够代表我国银行业个人住房贷款业务的经营情况。

　　四大国有行个人房贷业务具有绝对优势，股份行、城商行、农商行个人房贷依次递减。上市银行个人房贷业务规模与其自身规模密切相关，四大国有行个人房贷规模压倒性领先其他银行，房贷占贷款总额比也最高，截止2022年底，仅此四家所持有个人房贷余额就占到上市银行个人房贷余额的65%，占全国银行业个人房贷余额的60%，国有行和股份行受存量房贷利率调整受影响最大。

　　存量房贷利率调整对国有行影响最显著，以对公贷款为经营重点的城商行、农商行影响可控。存量房贷利率调整对国有行影响最显著，国有行房贷资产规模大、占比高，其中建行持有存量房贷规模最大，受影响也最大，而以宁波银行为代表的部分城、农商行，房贷在贷款类资产中占比低，贷款更侧重对公，受影响也较小。当然，无论受影响大小，调降存量房贷利率对银行而言都是痛苦的决定，在银行让利于民的过程中，国有行或将发挥带头作用，体现大行担当，为中小行的实践开路。

　　调降存款利率是应对净息差收窄的有效办法。自去年以来LPR已多次下调，不仅是个人住房贷款利率，对公贷款利率也有所走低，明显的后果是银行净息差缩小，今年一季度银行净息差已降至1.74的历史新低，银行资本利润率也波动走低。存量房贷利率调整将压低银行生息资产收益率，基于处于当前历史最低的净息差水平，银行或难有动力推动存量房贷利率调整落地。上半年金融统计数据新闻发布会上邹澜司长表示“人民银行将继续深化利率市场化改革，持续发挥存款利率市场化调整机制的重要作用……增强金融持续支持实体经济的能力”，从去年四季度到今年上半年存款利率下调了两轮，对于降低银行负债端成本、缓解净息差收窄压力起到了一定作用，后续为缓解存量房贷利率调整给银行资产端回报率带来的下降压力，存款利率下调依然是有效的应对措施。

　　不同类别银行实现“中性”存量房贷利率调整所需存款“降息”幅度差异较大。为测算存款利率需要调降多少以中和存量房贷利率调整给净息差造成的影响，我们从净息差的概念出发，净息差=（利息收入/生息资产）-（利息支出/有息负债），在净息差不变的前提下倒推存款利率需要“降息”幅度。从结果上看，基准50%调整比例情形下上市国有行或需存款“降息”12个BP以维持净息差不变，而上市城商行和农商行则仅需存款“降息”6个BP即可实现维持净息差不变，若后续存款利率以相同幅度普降，则对于城、农商行或更为有利。

　　居民负债压力有望得到部分缓解。房贷是中国家庭最大的债务组成部分，人民银行曾于2019年开展了城镇居民家庭资产负债情况调查，调查结果显示，城镇居民家庭的负债以银行贷款为主，有住房贷款的家庭在全部受调查家庭中占比达43.4％，住房贷款占家庭总负债的比重为75.9％。根据第七次人口普查数据，全国共有4.94亿家庭户，结合2022年65.22%的城镇化率，推算中国城镇家庭共有3.22亿户，其中1.4亿户家庭有房贷，截止2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿，则平均每户有房贷家庭房贷余额约28万，根据前文测算，基准情形下存量房贷利率调整后年利息降低约2000亿，对应整体房贷利息支出下降约10%，简单均摊到有房贷家庭，每年每户利息支出将减少约1400元，七普显示每户家庭平均人口2.62人，相对于有房贷家庭人均年支出减少超500元，以2022年城镇居民人均年可支配收入和人均年消费支出为基准测算，有房贷家庭节省的利息支出占人均可支配收入的1.11%，人均年消费支出的1.79%，这对居民负债压力将起到一定缓解。

　　居民消费潜力有望得到部分释放。若将房贷利息支出的减少简单对应为收入中可支配部分的增加，则存量房贷利率调整或将导致城镇人均年可支配收入增加237元，对应人均年消费支出增加约145元。由于落地时点尚不能确定，且居民对这部分支出变化的反应速度预计不会很快，我们认为存量房贷利率调整对居民消费支出的拉动作用或将开始于明年，这部分人均年消费支出增幅能够推高同比增速0.45个百分点。

　　通过存量房贷利率调整提振居民收入预期，提高消费信心或也符合央行意愿。在上半年金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长表示居民提前还贷行为对住房需求并不构成影响，而是居民资产配置的调整。我们认为，存量房贷利率调整也不是为了提振地产销售，提振地产销售属增量角度，针对存量的政策对增量实质上并无直接影响，存量房贷利率调整或也正包含了央行提振居民消费的意愿。

　　防风险或也是央行此时提出支持存量房贷利率调整的目标之一。发布会上邹澜司长两次提到居民提前还贷有理财收益率因素的影响，以往理财产品是我国居民配置占比较高的资产类别，去年四季度以来，理财产品收益率随债市预期变化出现较大幅度波动，尤其是打破刚兑后理财产品也存在亏损可能，居民对理财产品的青睐有所下降，叠加疫情三年对居民收入的侵蚀、居民收入预期不稳定和增存量房贷利率利差走阔，居民在资产配置决策中将部分理财资金取出用于偿还早期较高利率房贷的行为也就具有了一定合理性。且居民资产配置行为具有一定的“羊群效应”，若不合理预期愈演愈烈则可能演化为更大幅度、更快速的资产结构变化，引发潜在风险。央行对居民资产配置行为本身并不具有明确的政策调控必要，此时提出支持存量房贷利率调整，或是在观察到提前还贷需求旺盛的情况下，为避免银行面临资产收益率过度下行压力的顺势之举，通过支持和鼓励银行与居民重新签订房贷合同或置换房贷合同，给银行提出以更小的代价度过提前还贷困难的方案，也避免了银行与居民因提前还贷问题产生过多纠纷的可能。

　　货币政策信号：着力点的转变可能更加重要。前文讨论过，为应对银行净息差下行态势和“中性化”存量房贷利率调整的影响，存款或将进一步“降息”。银行也是市场的重要主体，让银行承担过多压力也可能导致金融风险的积累。近几年来我国利率处于下行通道，贷款利率持续下降的同时存款利率却相对稳定，这不利于金融市场和居民资产配置随行就市、适应利率环境的变化，因此去年以来央行多次强调发挥存款利率市场化调整机制的作用，银行也进行了两轮存款利率调整。未来伴随着存量房贷利率调整实践落地，存款利率或仍有继续调降的可能和需要，但存款利率调降与否并不等同于央行货币政策取向的变化，央行货币政策主要工具仍是与贷款挂钩的基准利率，存款利率调整只是附带的结果，未来如果有存款利率进一步调降，也不代表央行货币政策取向更加宽松。我们认为，存量房贷利率调整和存款利率调整，其出发点和作用机制都是提振居民消费以提高增长动能，优化增长结构，与以往刺激投资以提高增长速度相比已经发生了明显变化，高质量发展主题下未来的央行货币政策更多的关注点或将持续落在居民端、消费端，货币政策着力点的转变或才是今年以来存款“降息”、存量房贷利率调整等政策隐含的重要信号。

　　（1）模型假设不精准：为便于数量测算本了部分假设，然而实际情况可能与假设存在一定差异，导致测算结果有偏差；

　　（2）利率调整落地路线不清晰：目前尚未有银行明确提出存量房贷利率调整执行方式，具体实现途径可能与预期有所不同；

　　（3）银行经营风险：若存量房贷利率调整落地，部分银行短期内净息差可能收窄，或对银行经营产生一定压力。