买房是人生大事，但当前的商品房销售以预售为主，购房者签订合同时无法直观查验商品房的结构及现状。个别开发商为了销售房屋，会隐瞒房屋不利因素，业主在收房后才发现这些不利因素，导致购房纠纷频发。
2017年2月5日，何某与某房地产公司签订《商品房屋买卖合同（预售）》，约定何某购买某房地产公司开发建设的五期预售商品房。
合同第十六条、合同附件六对房屋的质量标准约定为：开发商交付的房屋外墙为涂料或面砖或石材。合同签订后，何某按约定履行了付款义务，但在何某按照约定与开发商办理房屋交接手续时，发现18栋房屋21-26层外墙增设了玻璃幕墙，将何某购买的房屋包围，尤其是开发商采用的玻璃为蓝灰色，严重影响房间采光，经何某委托云南建筑工程质量检验站有限公司对购买的房屋进行检测，该房屋采光系数及天然光照度均不满足标准要求。后何某以开发商交付的房屋不符合合同约定向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
何某诉称：开发商在销售过程中未明确告知规划的房屋外墙为“蓝灰色玻璃幕墙”，致使其购买了瑕疵房屋，严重影响房间采光，经其委托云南建筑工程质量检验站有限公司对购买的房屋进行检测，该房屋采光系数及天然光照度均不满足标准要求。开发商在订立合同的时候恶意隐瞒重要事实，理应赔偿其损失。
开发商辩称：不同意何某的诉请。何某所提30%的违约金计算标准没有事实和法律依据，我方不认可涉案房屋存在采光、保暖等方面的缺陷，何某扩大化了我方的违约责任，法院应予驳回。
案件焦点：开发商在销售过程中对房屋外墙为“蓝灰色玻璃幕墙”的法律事实有没有遵循诚信原则向购房者做到清晰、明确的告知义务。
原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，应当确认合同成立并生效。根据《最高人民法院关于适用
本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（三）项装饰装修及设备标准的约定见附件六，附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中：1.外墙：【涂料或面砖或石材】，而交付的“涉案房屋”外墙装修为“蓝灰色玻璃幕墙”，虽然在《补充协议》九-9约定了“对房屋的交付标准作出了明确约定，即购房人已对所有房屋的规划文件内容予以知晓，所交付的房屋以开发商经规划和设计单位最终同意的交付实况为准，即使规划设计进行调整变更，购房人也同意以最终规划设计为准，无需与开发商另行协商，ku酷游购房人也不就规划设计调整变更向开发商主张相应的民事责任”等。
但何某系在2017年购房，而在此之前涉案房屋外墙为“蓝灰色玻璃幕墙”已经规划许可，该房地产公司却未明确告知何某，故依据“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用格式条款。”的法律规定，因该房地产公司未明确告知何某案涉房屋外墙非合同约定的“涂料或面砖或石材”而是“蓝灰色玻璃幕墙”的行为，应视为违约行为。
开发商应以明确、具体的方式向购房者告知房屋外墙为“蓝灰色玻璃幕墙”的不利因素及影响程度，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。然开发商未明确向购房者告知房屋外墙为“蓝灰色玻璃幕墙”这一具体的瑕疵及影响程度，违反诚实守信原则，理应就购房者的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，现云南建筑工程质量检验站有限公司出具的检测报告已明确载明涉案房屋的采光系数及天然光照度均不满足标准要求，故由于被告的违约行为不可避免的会给涉案房屋的通风、采光、取暖等造成影响，继而导致涉案房屋贬值给原告造成损失，故被告依法应当承担违约赔偿责任。
现原告在庭审中明确表示不申请贬值损失的鉴定，在综合考量被告的违约行为给涉案房屋造成的影响及贬值损失后，五华法院依法酌情按照双方订立合同时房屋价款的20%支持原告的诉请，即991347×20%=198269.4元。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
购房者与开发商相比，受专业能力、客观条件等因素影响，无法查阅规划设计方案或内部机构图纸等资料，而开发商事前知悉规划设计方案，并清楚知晓房屋结构、附属设施、布局情况和装修标准等，该部分质量瑕疵或者权利瑕疵可能影响商品房实际价值，甚至影响买受人的购买意愿。
因此，对于直接或间接影响商品房价值以及买受人生活的不利因素，应当要求开发商向买受人负有及时披露和如实说明义务，在销售时应明确告知和主动提示买受人，否则应认定开发商存在违约行为。
原标题：《【普法强基在行动 · 以案释法】开发商未明确告知购房者房屋存在的“不利因素”，法院判赔》
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