ku酷游2023年以来，楼市的走势一波三折，在很多人都对楼市走势悲观时，年初各地都推出了救市政策，从1-6月份就有超过307个救市政策出台。这些救市政策的出台，很大程度上刺激了楼市发展，因此在年初各地不少城市和地区商品房成交量大涨，楼市一副马上回暖的势头。但是就在很多人准备开始看涨房价的时候，4月份各地商品房成交量又开始下滑，并且在接下来几个月救市政策对楼市的影响越来越小，房价也开始进一步下跌。
目前很多人各地出台力度更大的救市政策，但是笔者认为就算各地还会继续出台救市政策，这些政策的力度也不会太大，因为目前楼市的调控底线就是“房住不炒”，各地出台的政策都不会突破这个底线。因此，未来一两年的楼市政策大概率都会是这样的，这样的政策非常有利于刚需购房者买房，同时金融政策的扶持也能让房企慢慢渡过难关。但是当下最大的问题就是房子卖不动，今年上半年政策环境这么好的情况下，商品房限售面积还同比下跌了。根据7月17日国家统计局公布的数据显示，2023年1-6月份商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。另外，6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%，其中，住宅待售面积增长18.0%。
可以看出，现在房子是越来越难卖但是商品房库存却越来越高，这导致供需关系进一步失衡，在“买涨不买跌”的思想观念影响之下，人们的购房意愿会进一步降低。另外，新房库存对楼市的影响还不是很大，因为现在开发商降价幅度有限，毕竟开发商不可能为了降价卖房让自己资不抵债。但是二手房市场就不一样了，二手房业主基本上都是个人，他们的房子可能是多年之前买的，所以成本比较低，这导致二手房业主为了卖房可以将房价降得更低。这不是危言耸听，其实现在很多地区已经出现了二手房售价比周边新房期房售价还低的情况。而对于购房者来说，价格更低的二手房肯定是最佳选择，并且现在二手房房源充足，购房者可以慢慢挑选到适合自己的好房子。
其实不管是新房降价还是二手房降价，这些对于准备买房的刚需购房者来说都是好事情，二手房和新房之间的价格战，受益的也都是购房者。现如今房贷利率和首付比例基本上都在历史最低位，加上开发商和二手房业主都在降价促销，所以当下买房还是很优惠的。特别是对于那些准备买房的刚需购房者来说，他们也终于等来了购房机会。但是好的购房机会并不是对于所有人的，对于那些投资客来说，未来投资房产的收益会越来越低，再加上房价还有下跌的可能，所以并不建议以投资为主要目的买房子。另外，当下楼市释放2个“坏消息”，房价或不得不降？准备买房子的应该注意。
对于这点笔者深有体会，在2020年时笔者的粉丝基本上都看涨房价，每次我写房价将会下跌的文章，评论区的评论都是不相信房价会下跌或者坚信房价会继续上涨。但是今年笔者文章下面的评论几乎都是看跌房价评论，最多的就是“不买房，让房价继续跌”的评论。为什么人们会在短时间内就转而看跌房价呢？在笔者看来，大部分人都是根据当下楼市走势来判断的，并且受“买涨不跌”思想影响。
除了根据市场走势判断的人之外，还有一些人是根据人口和住房数量来判断的。目前我国总体住房资源已经过剩，不仅城镇居民人均住房面积超过了40平方米，同时超过97%的城镇家庭都拥有房子，户均超过1.5套。但是相应地房地产行业的人口红利正在消失，随着我国城镇化率越来越高，以后城镇化建设的速度也会逐渐放缓，这意味着以后每年流入城市中的人口会逐渐减少。对此，经济学家李迅雷就表示，目前我国的人口流动已经从“农村流向城市”转变为“小城市流向大城市”。另外，以后市场中刚需购房者越来越少，随着独生子女居多的00后和10后成为购房主力军，以后人们对住房的需求会越来越小。
可以看出，不管是因为什么原因，事实就是现在绝大部分人都开始看跌房价。对此，想扭转人们的这种看法，只有房价再次大涨才有可能，但是在当下的楼市政策环境下，是不允许房价大涨的。因此，当下楼市最坏的消息就是人们看跌房价，这导致人们购房资源不强，房子不好卖，房价自然会下跌。
过去两年很多房企资金链断裂或者破产，这导致市场中大量楼盘停工，甚至一些楼盘直接烂尾。过去一年多里国家一直出台政策来“保交楼”，推动烂尾楼和停工楼盘复工复产。“保交楼”政策确实也取得了一定成果，不仅有烂尾楼成功复工并且交房，并且大部分停工的楼盘也都复工复产。但是坏消息就是随着时间的推移，很多已经复工复产的楼盘又开始出现问题，有的是施工速度非常慢，有的是表演式复工，还有的是已经再次停工。
在笔者看来，当下人们对楼市没有信心的原因之一就是烂尾楼和停工楼盘太多，新房期房根本卖不掉，就算是新房现房购房者也担心质量问题。而房地产行业想恢复正常发展，需要解决的问题就是烂尾楼问题，以后楼盘都盖好正常交付，人们才能恢复对新房市场的信心。新房市场就代表着当下房地产行业，推动新房市场的发展就可以推动房地产行业的发展，从而推动经济的发展。
总结：笔者认为房地产行业的转折点已经出现，房价只涨不跌的时代已经过去，不要再相信买房就能挣钱的说法，咱们对楼市的观念也需要转变一下了。短期来看，楼市会继续下行，高房价和高库存都需要时间去慢慢“消化”，为了“消化”楼市库存，高房价不得不下跌。最后，建议大家在买房时优先选择自身的品质好、物业服务水平高的小区，好房子不仅自己居住起来舒适，以后转手也容易一些。对此，你怎么看呢？