天风证券601162）股份有限公司韩笑近期对招商蛇口001979）进行研究并发布了研究报告《2022年第三季度点评：Q3销售改善显著，拿地积极融资通畅》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为13.8元。
事件：公司发布2022年三季报，前三季度公司实现营业收入894.84亿元，同比+9.45%；归母净利润29.57亿元，同比-53.44%；每股收益0.27元/股，同比-60.87%。
短期业绩承压，毛利率下行。前三季度，公司实现营收894.84亿元，同比+9.45%，主要因公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；Q3单季度，公司实现营收319.22亿元，同比-13.96%。前三季度，公司实现归母净利润29.57亿元，同比-53.44%；Q3单季度，公司实现归母净利润10.70亿元，同比-49.04%。公司短期业绩承压主要因1)毛利率下滑：公司前三季度毛利率18.74%，较去年同期下降3.19pct，主要因房地产市场下行影响结转毛利率。2)租金减免：受疫情影响，公司落实国家相关政策，对符合条件的商户进行了租金减免。3)投资收益减少：去年同期蛇口产园REIT产生的税后收益14.58亿元，转让子公司产生投资收益同比减少。前三季度，公司净利率较去年同期下降3.58pct至7.09%；销售费率增长0.33pct至2.90%，管理费率下降0.07pct至1.60%，财务费率增长0.26pct至2.09%。
单季度销售回暖明显，一二线深耕基调不变。销售方面，2022年1-9月，公司签约销售面积753.01万平方米，同比-27.45%；签约销售金额2016.11亿元，同比-16.33%，较上半年公司销售额降幅显著收窄(22H1：-32.86%)，优于Top100房企前三季度44.5%的销售额平均降幅。前三季度公司全口径销售额排名行业第6，7-9月均实现销售额同比正增长，Q3单季度销售提升明显，展现较强韧性。拿地方面，公司逆势扩张、投拓积极，前三季度获取土地43宗，拿地面积598.35万方，权益面积258.21万方，全口径拿地强度达46.28%。拿地范围延续聚焦高能级城市方向，补货集中上海、苏州、深圳等一二线核心城市，在一贯具有深耕优势的上海获取10宗地块，占比近32%，区域深耕基调不变，后续去化保障性相对较高。
三道红线维持绿档，财务稳健融资顺畅。三道红线方面，截至三季度末，公司剔除预收账款资产负债率63.12%，净负债率47%，现金短债比1.94，三道红线继续稳归绿档。债务端，公司前三季度有息负债规模2054亿元，同比+19.82%；短期借款仅16亿，长期借款1338亿元，同比+28.78%；应付债券318亿元，同比+29.8%，整体偿债压力较小。在手现金774亿元，流动性充裕。融资端，公司上半年综合资金成本4.1%，较2021全年下降0.38pct。10月公司发行50亿元公司债及12.9亿超短期融资券，央企背景加持下融资通道顺畅，成本优势明显。
投资建议：公司三季度销售明显改善，拿地积极、信用良好、财务稳健，业绩伴随行业趋势短期承压，但考虑龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩平稳回升。基于前三季度公司业绩降幅较高，我们调整公司22-24年归母净利润分别为77.95、87.42、99.42亿元(原值：97.56、107.05、115.72)，对应EPS分别为1.01元、1.13、1.28元，对应PE分别为13.70X、12.22X、10.74X，维持“买入”评级。
数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中信证券李宗儒研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达84.14%，其预测2022年度归属净利润为盈利102.47亿，根据现价换算的预测PE为10.7。
该股最近90天内共有21家机构给出评级，买入评级19家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为16.76。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，招商蛇口行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2.5星，好价格指标3.5星，综合指标3星。(指标仅供参考，指标范围：0~5星，最高5星)
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