国家统计局公布2023年1-6月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额5.9万亿元，同比下降7.9%；新开工5.0亿平米，同比降24.3%；竣工3.4亿平米，同比增长19.0%；商品房销售面积6.0亿平米，同比降5.3%；销售额6.3万亿元，同比增长1.1%；房企到位资金6.9万亿元，同比降9.8%。
投资依旧承压，下半年压力犹存。上年二季度低基数背景下，6月单月地产投资1.3万亿，同比降10.3%，降幅较上月收窄0.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降4.5%、8.4%、23.0%、23.4%。尽管1-5月土地购置费同比降0.5%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前6月再降19%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-6月施工面积同比降6.6%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.7%，印证建安投资表现不佳。销售承压及资金偏紧背景下，预计下半年投资压力犹存。
新开工短期或延续疲弱，中长期不宜过度悲观。6月单月新开工1.0亿平米，同比降30.3%，降幅较上月略微扩大。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。平安证券认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩致各地库存去化周期较长（中指院显示5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月），共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。
竣工延续改善，后续仍待政策发力。6月单月竣工6078万平、同比增16.3%，前6月累计同比增长19.0%。平安证券认为“保交付”涉及民生问题，当前楼市销售走弱、房企资金环境偏紧，未来政策有望继续推动“保交付”落地。实际上，2021年下半年以来中央已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划（已延期至2024年5月底），并将“金融16条”相关规定延期、ku酷游引导商业银行积极提供配套融资。
销售降幅扩大，监管释放积极信号。楼市热度持续回落叠加上年基数略有 抬 升 ， 6月单月商品房销售面积 、销售额同比增速分别为-18.2%、-19.2%，增速较上月下滑15.2pct、26.1pct。分区域看，6月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速均较上月出现明显下滑。7月14日央行货币政策司司长回答CNBC提问时指出，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。结合过往房地产周期、央行权责范围，预计政策调整更多围绕限贷、首付比例、房贷利率等方向。考虑多数低能级城市政策已相对宽松，未来政策空间或更加聚焦核心一二线城市。中长贷偏弱印证居民提前还款，央行支持存量房贷调整。6月单月房企到位资金同比降21.5%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比-19.4%、-12.8%、-13.8%，与销售走弱趋势一致。6月居民中长期贷款新增4,630亿元，较5月1684亦明显增加，或与经营贷、消费贷增加有关。1-6月个人住房贷款累计发放3.5万亿元，同比多发放超过5100亿元；而居民户中长期贷款余额仅新增1.46万亿元，意味着居民提前还款潮仍在延续。近日央行货币政策司司长针对提前还贷问题提到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更个人住房贷款合同约定，或者是新发放贷款置换存量贷款。由于各存量房贷利率加点幅度不一，统一以最新贷款置换存在调整不均问题，同时市场化、法治化原则下商业银行调整意愿或相对有限，需持续追踪存量房贷最终走向。
投资建议：6月地产销售、投资继续走弱，开工延续疲软。近期央行、金融监管总局延长金融支持房地产有关政策期限，央行代表在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上相关发言，全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等内容，其中着重强调贷款适用期限延长、支持刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。