本周（7.10-7.14）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-1.75%（上周 0.29%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 1.21%（上周-0.59%）；H 股（7.10-7.14）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 0.49%（上周-3.81%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.61%（上周-3.43%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 5.71%（上周-2.91%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

　　新房、二手房成交均显著下滑。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~7.14）同比增长 4.9%，本月至今（6.1~6.14）同比下滑 24.6%，上月整月同比下滑 25.1%；其中一线%、二线%。12 城二手房成交面积（1.1~7.15）同比增长 32.5%，本月至今（7.1~7.15）同比下滑12.3%，上月整月同比增长 4.0%；其中，一线%，上月整月同比增长 18.9%；二线%，上月整月同比下滑 5.5%。土地市场持续下行。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.9）成交土地建面同比下滑 16.5%，上周累计同比下滑 16.2%；本周 100大中城市（7.3~7.9）土地成交溢价率 5.0%，上周 9.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.9）土地成交总价同比下滑 27.9%，上周累计同比下滑 27.8%。

　　内债融资跌幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.17）累计同比下滑 8.2%，7 月（7.1~7.17）同比下滑 23.1%。房地产“金融 16 条”迎来优化，房企存量融资展期等部分政策延期至 2024 年底，此次延期有助于缓解行业流动性压力和稳定市场信心，后续融资端政策的补充也会有更好的空间。7 月 10 日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将适用期限统一延长至 2024 年 12 月 31 日。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

　　基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，东兴证券推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。东兴证券推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科 A 等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。

　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。ku酷游