ku酷游2023年已过半，上半年东莞的房地产市场如何？中原地产研究院公布的数据显示，2023年上半年，东莞土拍成交量创历史同期次新低，冷热分化明显。住宅供需同比增长，仍处低位，均创2009年以来同期次新低。值得一提的是，入市楼盘品质明显升级，豪宅逆市上扬，上半年东莞单套总价超千万元的住宅成交套数为740套，比去年全年还多。
中原地产研究院发布的2023年上半年东莞房地产市场行情表明，东莞土拍成交量创历史同期次新低，其中供应5宗商住地，成功出让4宗，1宗流拍，成交总建面积约25万㎡，同比下跌78%；总成交金额约51亿元，同比下跌72%；可售楼面价20825元/㎡，同比上升10%。另一方面，土拍市场“冰火两重天”，南城和松山湖地块诸多房企角逐竞拍高热，均封顶出让，而厚街两宗地块均底价成交，常平地块延拍一个月后最终仍无人问津而流拍。
上半年，东莞一手住宅供应154万㎡，同比增长13%；住宅成交155万㎡，同比增长56%；住宅成交金额约510亿元，同比上涨70%；住宅成交均价32802元，同比增长9%。二手住宅过户186万平方米（17462套），同比增长144%，均价22939元，同比增长11%。虽然供需同比增长，但仍处低位，均创2009年以来同期次新低。南城和松山湖豪宅项目扎堆入市带动新增供应上涨，其他大部分项目以去库存为主，推新较少。
二手房方面，过户量同比大涨44%，创近六年半年度新高度。虽然其中有不少是转贷房源，但真实成交房源同样非常多。东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析称，去年年底开始东莞全面解除限购，今年年初首付最低降至两成，客户积极入市。再加上今年年初多个品牌品质新盘入市，激发了二手房业主置换需求。数据显示，上半年东莞二手住宅过户均价22939元/㎡，同比上升11%。改善户型成交占比上涨，特别是泛城区和泛松山湖等新房价格高需求旺盛的区域成交量明显增加，进一步推高二手过户均价。
从区域上看，南城、松山湖住宅成交面积分别以16.91万㎡和15.31万㎡排在前两位，无论是环比还是同比均大幅上升，其中南城住宅成交面积同比提高了887%。紧随其后的是属于滨海片区的沙田和虎门。这四个镇街（园区）的住宅成交总面积相当于其余镇街成交面积之和的60%。
从成交均价来看，南城和松山湖同样排在前两位。前者以56261元/㎡的均价排在第一，松山湖以51758元/㎡排在第二。值得一提的是，均价超过4万元/㎡的一共有5个镇街（园区），除了南城和松山湖以外，东城、莞城、滨海湾也在这一梯队；另外还有虎门、长安、大朗、塘厦四个镇的均价在3万元/㎡以上。不难看出，成交面积以及均价相对较高的区域主要集中在中心城区、松山湖以及滨海片区，东莞“一主两副”所在片区最受置业者们青睐。
以松山湖片区为例，除了“湖内”两大高端盘成交量靠前之外，“湖外”的楼盘也颇受关注。黄江作为新纳入松山湖片区的镇，其中心居住区的全新项目九樾上城主打建面约89㎡-143㎡的三至四房，于近期开放了项目营销中心。项目周边的银行、商超等配套成熟，约2公里范围内还有黄江中学、黄江镇第一小学、黄江人民公园、黄江科技公园、黄牛埔森林公园等，早在动工时期就受到关注；在寮步，与松山湖规模最大、定位最高的城市商业综合体万象汇直线公里处的建鼎汇悦面世后，让寮步凫山与松湖北CBD+TOD一体化，也成为当前松山湖片区比较热门的新盘。
不过，虽然在同处于松山湖片区，但区域内价格分化也比较明显。就算只相隔三四公里，“湖内”“湖外”的均价却相差2000元/㎡左右。
从上半年洋房成交单价段占比来看，单价3万元以上的占比约四成，尤其是核心区域南城和松山湖豪宅逆市热销。统计数据显示，今年上半年，东莞80㎡以下住宅的供应量占比9%，成交量占比5%；80—90㎡的供应量占比9%，成交量占比8%；供应量占比最大的是100—130㎡的住宅，达36%，其成交量占比34%；130—140㎡的住宅供应量也高达11%，成交占比15%；而180㎡以上的住宅供应占比6%，成交量占比却高达9%。可以看出，当前楼市的刚需持续萎缩，改善加速释放。
值得关注的是，今年上半年，东莞单套总价超千万元的住宅成交套数为740套，比去年全年还多。入市的豪宅中，270°环幕客厅增多，阳台向大、向宽、向多元化升级，120—143㎡客厅开间趋大化发展，180㎡以上大平层项目增多。
这些千万豪宅主要集中在华润置地、万科、华侨城等几大开发商，其中南城和松山湖成交套数最多。比如南城的华润置地中心悦府，成交了300套；同样位于南城的万科瑧湾汇成交了163套；在松山湖，万科松樾成交59套，华侨城松湖原岸成交31套，均位居前列。
下半年，豪宅产品将持续升级：客厅开间趋大化再升级，比如瑧湾汇198㎡户型的客厅开间5.5米，300㎡户型客厅开间7.55米；松湖原岸199㎡户型客厅开间5.8米；三面极限采光厅、房增多，如保利首铸鹭湾255㎡户型有三面采光。
对于房地产开发商来说，今年上半年的市场行情加速了行业洗牌。从商品房网签金额来看，上半年商品房网签金额排在前十位的都是大品牌开发商。其中，万科以114亿元遥遥领先，稳坐第一的位置；华润置地紧随其后，网签金额达68亿元；排在第三的是华侨城集团，网签金额51亿元。
值得一提的是，华润置地和华侨城集团的网签金额同比增幅最大，名次上升幅度也最高。前者网签金额增长了7716.17%，上升53名；后者网签金额增长7307.12%，上升64名。