2023年上半年，深圳社会经济活动持续恢复向好，但房地产市场各板块复苏进程仍不均衡。
第一太平戴维斯深圳最新上半年研究报告显示，深圳写字楼需求疲软，租金延续下行趋势；零售市场空置率持续上升，零售商及业主情绪仍待提振；一手住宅市场则呈弱复苏态势，季度供求指标环比齐升。整体而言，在宏观环境不确定性犹存的背景下，短期需求或受抑，市场竞争料趋激烈，项目产表现预计承压。
深圳经济运行开局良好，2023年第一季度，深圳生产总值达7772.2亿元，同比增长6.5%，增速居一线城市之首。其中，第三产业增加值达人民币5217.6亿元，同比增长7.6%。尽管部分宏观经济指标改善，但整体经济复苏进程仍不牢固，第二季度写字楼市场继续承压。
第一天平戴维斯数据显示，2023年上半年，深圳甲级写字楼市场共迎5个新项目入市，且新项目均于第二季度交付，新增面积约44.4万平方米。截至上半年末，全市总存量扩张至1044.2万平方米。
尽管第一季度市场成交活跃度有所改善，但租户的租赁策略普遍偏谨慎，且这一趋势进一步延续至第二季度甚至有所加剧。整体而言，市场租赁需求较为疲软，新项目预租率亦普遍较低。受此影响，第二季度全市净吸纳量环比下降57.0%，至2.3万平方米，全市平均空置率亦随之环比上升2.6个百分点、同比上升4.1个百分点，至27.0%。
金融、信息技术及专业服务行业仍为租赁成交主力，与其它行业相较，上述行业的需求表现相对活跃。但受内外部经济环境挑战及年内较大规模新增供应的影响，租金仍处下行通道。截至上半年末，深圳甲级写字楼平均租金降至每平方米每月174.1元，租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%。
今年第三季度，深圳将迎来6个新项目入市，为市场带来39.9万平方米甲级写字楼供应。截至季末，全市总存量将达1084.1万平方米，环比扩张3.8%。
由于新增供应规模处历史高位，而短期内租赁需求或延续疲软趋势，市场去化压力将继续增大，全市空置率或继续上升。同时，大规模新增供应入市料令租赁市场竞争持续加剧，业主方预计延续以价换量的租赁策略，全市平均租金将继续下降。
2023年前5月，深圳消费市场持续恢复，全市社会消费品零售总额累积至4077.7亿元，同比增长13.2%。全市物价水平在相对稳定区间波动，5月CPI同比上涨0.6%。
上半年，深圳零售市场录得两个新项目开业入市，共为市场带来13万平方米新增供应。与此同时，部分品牌持续清退经营不善门店，并致使多数商圈空置率连续两季度上升。因此，尽管新项目入市推动第二季度净吸纳量由负转正至4.5万平方米，全市平均空置率仍环比上升0.7个百分点、同比上升2.8个百分点，至10.1%。
同期，多数既有项目租金维持不变，部分项目因品牌调改而小幅下调租金。截至上半年末，全市平均租金录得每平方米每月572元，租金指数环比微降0.1%、同比下降2.6%。
2023年第三季度，深圳零售市场预计无新项目开业，总存量将维持在668万平方米。戴维斯认为，伴随政企促消费举措不断加码及本地消费市场的进一步复苏，市场租赁需求有望企稳回升，餐饮、时尚、休闲及娱乐等零售品牌租赁需求料恢复活跃。
未来，消费市场的持续复苏有望逐步提振零售商及业主情绪，存量项目租金预计维持稳定。此外，标杆项目经营表现将加快复苏，并引领全市租金水平止跌回升。
今年上半年，深圳一手住宅供应面积为241.8万平方米，半年度环比下降28.0%、同比上升29.6%。
其中，第二季度，整体住宅销售市场呈现温和修复态势，供求指标环比均有所增长。全市季度供应面积为150.8万平方米，环比上升65.8% ，但仍同比下降4.1%。
期内，深圳一手住宅成交面积录得186.3万平方米，半年度环比下降17%、同比上升5.4%。第二季度，持续受抑的刚性及改善性需求进一步释放，部分项目客户到访量显著回升，其中7个项目开盘去化率超五成。受上述因素推动，全市季度成交面积环比上升17.1%，同比上升18.6%，至100.5万平方米。
市场迎来多个市场关注度较高的热门新盘入市，此类项目多位于核心片区，且均于开盘首日取得较高去化率。受此推动，截至上半年末，全市季度成交均价环比上升2.5%，至人民币每平方米66,159元。
根据《深圳市住房发展年度实施计划》，2023年计划批准预售和现售商品住房约6万套，预计年内仍有逾4万套供应有待释放，在此背景下新批预售速度或继续加快，第三季度市场供应规模将进一步扩大。
对于住宅市场，戴维斯认为，年内，市场需求有望继续呈现弱复苏态势，整体成交规模预计维稳。同时，市场将保持分化局面，部分具备市场竞争力及价格优势的新项目仍将维持较高去化率。
第三季度，在供应规模继续增大的背景下，众开发商库存压力加剧，中短期内非核心区域仍将面临房源积压及价格下挫的局面，深圳一手住宅成交均价预计小幅下降。