7月19日，济南市房地产业协会发布2023年上半年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。上半年，1-6月份，济南新建商品房销售9.00万套，其中住宅销售4.11万套；二手房交易持续回暖，呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。

　　根据统计，今年上半年，商品房销售面积增长明显。1-6月份，新建商品房销售9.00万套，面积749.53万平方米、同比增长5.04%，销售金额991.92亿元、同比增长17.67%。其中住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%，均价为14981.91 元/平方米、同比增长9.20%，销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。

　　新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至6月底新建商品住宅去化周期约11.7个月（2022年底为14.1个月）。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区，销售面积389.12万平方米，占全市总成交面积的71.62%（2022年为63.62%）。从区域去化情况来看，历下区、市中区、高新区等核心区域住宅去化周期约在9个月左右，市场出现供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）；周边区域库存压力仍然较大。

　　值得一提的是，套均面积仍居高位。2023年上半年商品住宅的套均面积达到132.77平方米，套均面积仍居高位（2017年-2022年套均面积分别为121.74平方米、122.49平方米、125.44平方米、125.63平方米、127.37平方米、133.72平方米）。从成交的面积段结构来看，是100-144平方米户型仍是住宅市场成交主流面积段。面积100-120平方米、120-144平方米户型，分别占住宅总成交量的25.06%、43.77%，占总交易量的68.82%；今年上半年比较受关注的144平方米以上的大户型产品约占24.93%（2022年为26.01%）。

　　截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间。

　　随着此次“成绩单”的发布，哪个楼盘是济南上半年销售热盘也一并揭晓。根据上半年济南房地产市场销售情况，前20名企业销售金额487.74亿元，占全市商品房销售总额的49.17%（2022年为43.79%），其中中海、保利置业、鲁能占据销售金额排行前三名。

　　项目销售面积排行中，中海华山珑城、雪山万科城、鲁能领秀城位居前三，前20名销售金额为310.61亿元，占全市商品房销售总额的31.31%（2022年为24.20%），销售面积181.18万平方米，占全市商品房销售面积的24.17%（2022年为19.82%）。

　　商品住宅销售套数排行榜中，依旧是这三家名列前茅，只是名次少有调换，依次是雪山万科城、鲁能领秀城、中海华山珑城。前20名销售金额为285.24亿元，占全市住宅销售总额的34.95%（2022年为25.27%），销售面积155.23万平方米，占全市住宅销售面积的28.50%（2022年为25.27%）。

　　不难看出，市场的集中度在增加，重点项目成交占比较大。鲁能领秀城、银丰玖玺城、中海华山珑城、雪山万科城等大体量项目仍然占市场比重较大；东部盛福、长岭山、雪山、神武，南部南北康等片区，仍然是刚需改善购房者比较关注的区域；市场关注度比较高的项目有：盛福片区的越秀麓端府、城投瑞马项目（但当前在售库存不多），高新片区的保利臻誉、中建云境项目，长岭山片区的银丰玖玺城项目，雪山片区的万科城项目，神武片区的仁恒河滨府项目，南北康片区的鲁能领秀城、万科城项目，和谐片区的保利天禧项目，西客站片区的龙湖天越项目。

　　二手房市场今年上半年持续回温。据统计，1-6月份，二手房交易5.31万套、网签面积412.50万平方米、同比增长94.61%。其中住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米、同比增长96.16%。

　　值得一提的是，二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量（2018年-2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米）。

　　此外，主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）二手住宅交易量2.77万套，约占全市成交套数的84.46%（2022年为85.31%），历城、历下、市中区交易占比较高，分别为22.11%、17.03%、17.78%，槐荫、天桥区成交占比也保持在10%以上，其它区域占比较小。10-20年房龄的二手住宅套数占比接近70%,东部历城区改善性次新房受市场关注度较高；20年以上房龄的成交占比约25%，但整体成交均价偏低。

　　改善性需求旺盛，90-144、90以下平方米户型套数占比分别为55%、35.04%，合计约90%的市场份额，与2022年基本一致。二手住宅套均面积约103.50平方米，呈现持续增长（2022年为101.98平方米）。济南市房协相关负责人介绍，二手住宅市场成交旺盛，一方面带动“以旧换新”的改善需求，ku酷游成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖；另一方面新房市场整体进入调整期，部分刚需、改善性购房者选择购买二手房，分化了一部分新房市场需求。

　　比较特别的是，无论是新房还是二手房，非本市户籍家庭购房占比都有所提升。二手住宅外地购房者占比约32.84%（2022年为18.67%），2022年9月限购政策调整后，外地购房者购买二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅价格进入下行空间，目前主城区二手住宅价格处于低位，吸引外地刚需、改善性购房者首选购买二手房。

　　济南市房地产业协会研判，从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1000万平方米左右，市场整体库存量虽未出现短缺，但是区域不平衡、局部或阶段供应不足现象凸显。

　　但近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，预计新建住宅保持在1000-1200万平方米左右；二手住宅若保持当前交易量，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模（往年保持在约400万平方米左右），或将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持较大规模交易量。