国家统计局发布 2023 年 1-6 月份全国房地产开发投资和销售情况。6 月销售面积 1.31 亿平，同比增速-18.2%（前值：-3.0%）；开发投资金额 1.28 万亿元，同比增速-10.3%（前值：-10.5%）；新开工面积 1.02 亿平，同比增速-30.3%（前值：-27.3%）。
本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为中银证券根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
6 月单月全国销售同比降幅近两成。6 月全国商品房销售面积 1.31 亿平，同比下降 18.2%，同比降幅较上月扩大了 15.2 个百分点；销售金额 1.33 万亿元，同比下降 19.2%，同比增速较上月下降了 26.1 个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降 19.5%、18.0%，同比增速较上月分别下降了 31.7、18.6 个百分点。中银证券认为，6 月销售增速大幅下滑的原因有三：1）去年同期基数相对较高；2）6 月虽是房企冲刺销售的关键时点，但今年 6 月房企的推盘量并不高。根据克而瑞，6 月 30 个重点城市新增供应 1505 万平，供应规模不及今年 3、4 月，同比也下降了 25%，为近 5 年来同期最低值。3）需求较弱的根本原因仍是居民购房信心和收入预期不足。
房价面临一定的下行压力。6 月商品房销售均价 10176 元/平，环比下降 10.7%，同比下降 1.3%；其中住宅销售均价 10529 元/平，环比下降 11.1%，同比下降 1.8%，一方面是因为需求较弱，另一方面是因为受年中销售冲刺压力，部分项目或采取了降价促销等营销手段。
从区域来看，东部地区 6 月单月销售降幅最小，上半年累计销售仍保持正增长。6 月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速分别较上月下降了 13.1、9.1、22.3、37.8 个百分点，东部地区仍是单月销售同比降幅相对最小的地区。上半年东部地区累计销售面积同比增长 1.4%；销售金额同比增长 7.1%，是唯一保持正增长的地区。
上半年全国商品房累计销售额同比微增。上半年全国商品房销售面积 5.95 亿平，同比下降 5.3%（前值：-0.9%）；销售金额 6.31 万亿元，同比增长 1.1%（前值：+8.4%）；销售均价 10601 元/平，同比增长 6.8%（前值：+9.4%）。其中，住宅上半年销售金额、面积同比增速分别为 3.7%和-2.8%。今年上半年新房成交经历了先升后降的过程，1-4 月销售持续改善，5 月以来销售动能持续转弱。二季度单季商品房销售面积 2.96 亿平，销售金额 3.25 万亿元，同比分别下降 8.6%、1.6%，较一季度增速分别下降 6.8、5.7 个百分点。中银证券认为，短期内居民购房信心不足的态势难以扭转，后续销售大概率将低位持稳。中银证券预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。
单月投资同比降幅微幅收窄，但绝对量仍处于 2017 年以来的同期历史最低位；新开工体量仍处于 2008 年来同期最低位。6 月单月开发投资金额 1.28 万亿元，同比下降 10.3%，降幅虽较上月微幅收窄了 0.2 个百分点，但从绝对量来看，处于 2017 年以来同期最低值。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。6 月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.5%、-8.4%、-23.0%。6 月新开工面积 1.02 亿平，同比下降 30.3%，降幅较上月扩大了 3 个百分点，新开工体量为 2008 年来的同期最低值，房企新开工意愿持续低迷。上半年累计投资 5.86 万亿元，同比下降 7.9%；累计新开工面积 4.99 亿平，同比下降 24.3%。二季度单季投资 3.26 万亿元，同比下降 9.5%，降幅较一季度扩大 3.7 个百分点；单季新开工 2.58 亿平，同比下降 28.6%，降幅较一季度扩大 9.4 个百分点。中银证券预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。
单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。6 月竣工面积 6078 万平，同比增长16.3%，增速较上月下降了 8.1 个百分点。上半年累计竣工 3.39 亿平，同比增长 19.0%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。中银证券认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021 年上半年新开工体量相对较高，按照 2-3 年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。中银证券预计 2023 年竣工面积增速为 7%。
房企到位资金 6 月降幅扩大，受销售走弱的影响，房款增速明显下降。6 月房企到位资金 1.28 万亿元，同比下降 21.5%（前值：-7.4%）。1）房款 6472 亿元，同比下降 17.4%（前值：+12.1%），其中受销售走弱的影响，定金及预收款同比下降19.4%，较上月同比增速下降了25.4 个百分点；个人按揭贷款同比下降12.8%，较上月同比增速下降了38.2 个百分点，当前居民购房信心不足，叠加居民对收入和就业不确定性的担忧有所加剧，因此居民加杠杆的动力也相对不足。2）非房款6367 亿元，同比减少25.3%（前值：-24.4%）。其中，国内贷款同比下降 13.8%，降幅较 5 月扩大了 0.4 个百分点。自筹资金降幅 29.5%，降幅较5 月扩大了0.3 个百分点。虽然房企融资环境宽松，但由于房企拿地和新开工意愿也持续低迷，融资需求大幅减少。上半年房企到位资金6.88 万亿元，同比下降9.8%。
今年 1-4 月行业销售出现了一波复苏行情，但 5、6 月转而走弱，由于销售仍存在波动和不确定性，房企并未将前期有限的销售回款用于土地投资与新项目开发上，而是用于项目保交付、偿还债务以及补充自身流动性上，这也体现在了统计局的数据上，新开工与投资持续承压，竣工则保持较快的增长。中银证券认为当前制约需求和销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差，制约新开工和投资意愿的核心原因一方面在于房企资金压力较大，上半年全国土地成交总价同比仍有 21%的下降，百强房企拿地金额同比也下降了 9%；另一方面是因为当前多数城市的项目动态去化率不佳，房企出于顺周期的考虑，减少拿地和开工，重心在存量货值的去化。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策措施。
现阶段建议聚焦行业 alpha 机会，中银证券建议关注两条主线）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。